灰褐曾是主色调

　　繁华一度成云烟

　　曾经，这是一个灰色与褐色的城市：铁路占据了城市三分之一的土地；火车不分昼夜地呼啸而过，直达杂乱无章的码头；工厂烟囱向外喷出滚滚浓烟，一股股工业废水流入河道……

　　那时候，“没人关心（环境），”1937年出生的美国新泽西州泽西城老人鲍勃·利奇回忆道，“烟囱冒烟就意味着有工作（的机会）。”

　　那个时代，是泽西人记忆中的“黄金时代”。可是，从上世纪60年代开始，美国陷入了经济停滞与严重的通货膨胀之中，固定资本的投资速度越来越缓慢，物价指数飞快上涨，以工业化城市为标志的泽西城首当其冲地受到了影响：铁路公司纷纷倒闭、铁轨和车站被无情地遗弃、码头失去了旧日的喧嚣、工厂的烟囱偃旗息鼓……

　　上世纪70年代的那个10年间，泽西流失了14%的人口和9%的就业率。

　　“智慧发展”大扩容

　　复兴堪称“急转弯”

　　让泽西城老人高兴的是，进入新世纪的泽西如今又恢复了生机。

　　与上世纪的繁荣不同的是，这次的复兴是以“洁净、绿色与发展”为特征的。按照城市规划者的话说，泽西的成功复兴为美国政府提供了一个在不侵占农田、森林和公共绿地面积的前提下接收安置100万（预计到2040年）新增人口的范例。

　　泽西在“智慧发展的美国”组织评选的“最不向外扩张的大都市”排名第二，仅次于纽约。泽西城真是“智慧型发展”的典范吗？该市城市总规划师罗伯特·科特对于外界如此高的评价着实有些吃惊。不过，他承认，在泽西，许多人住在公寓大楼或者商场、办公楼等大型建筑的裙楼里，这不仅节省了土地，还节省了供暖、给排水等有限的公共资源。

　　从人口统计学与经济学观点来看，泽西城的复兴像一个“急转弯”。在多数城市迅速萎缩的大趋势下，泽西在最近的25年中接纳了大约3万名外来人口、新增了2.7万个就业岗位以及1800万平方米的办公面积。此外，市政府已经建造了8000个居住单位，还有10000个正在建造中，数万个正在规划中。以此规模推算，曾经被外界遗忘了30年的泽西城在未来的25年中，人口规模将打破“黄金时代”1930年时31.67万人的历史纪录。

　　弗吉尼亚理工学院城市研究中心的罗伯特·朗认为，泽西的复兴模式“可能算不上是全国的楷模，但至少是非常重要的借鉴” ，特别是对那些靠近国际大都市的卫星城市来说。

　　“衰退的城市才有复兴的可能”，美国民用住宅建造商的“领头羊”托尔兄弟公司副总裁本·乔哥德尼克说，“越是没落就越是给城市复兴提供出越多的空间。”

    老城基础巧改建

　　6条经验供借鉴

　　泽西城到底是采取了哪些措施成功实现了复兴呢？罗伯特·朗、乔哥德尼克以及罗格斯大学设计系主任詹姆士·休斯总结出了以下几点：

　　●接轨纽约：休斯认为“泽西城就像纽约的第六个区”，连泽西市长海利也将泽西的滨河地区称为“华尔街西岸”。从泽西沿哈德逊河往北航行一小段路就到达纽约的曼哈顿区，而泽西的办公楼以及民宅的租买价格是曼哈顿的二分之一甚至三分之一，因此花旗银行、美林证券以及高盛集团等大公司以及在曼哈顿上班的成千上万的白领纷纷将总部和家搬到了泽西。

　　●旧瓶装新酒：由于泽西的新发展是在老城基础上进行改建，如何重新规划、发展和使用那些褐地（曾受污染的工厂旧址）以及灰地（废弃停车场以及商店）成了关键。

　　事实上，工业经济衰退给泽西也带来了意想不到的便利：有些地区被完全废弃了，没有人居住，这就意味着在那里盖新的办公楼也好、商店公寓也好，都不会遇到反对。

　　市政府还将哈德逊河畔上世纪初建的地铁电站改造成了艺术中心区，这些电站占地非常广阔，改建之后将成为居住、餐饮、娱乐、画廊、戏院等高度密集的生活休闲区。

　　●政府有为：20世纪的大部分岁月中，泽西的历任政府都碌碌无为，直到1992年，毕业于哈佛大学、曾在华尔街任职的布莱特·辛德勒当选为泽西市长。他对政府机构进行了大规模改革，并积极游说大公司将办公地点搬到本地。

　　市政府现在正在对一些工厂旧址的含铬土进行移除，并将干净的土填充进去，工程完毕之后，这些土地将被用于民用及商用建筑。

　　●充分发挥基础设施能量：不像硅谷等新兴城市需要建造大批交通及水利设施以满足日益增长的人口需求，泽西城的基础设施早在半个多世纪前就已经十分完善。由于当时人口已经相当稠密，因此这些基础设施的设计容纳能力远超过现在的实际需要。以城市交通设施为例，虽然现在的运输主力是由州和联邦政府共同投资22亿美元建造的轻轨系统，但是人们仍旧可以选择搭乘地铁、公交或者渡轮去曼哈顿。在泽西，有40%的上班族选择使用公共交通工具上下班，这个比例在美国100个大城市里仅次于纽约排名第二。

　　●接纳移民：37%的泽西居民是出生在外国的移民。在泽西，你可以听到数十种不同国家的语言，既包括富有的亚裔人士，也包括印度商人和中美洲手工业者，而美国最大的穆斯林聚居区也位于泽西城。这些移民，无论是抢购高档住宅还是自己建设聚居区，都为泽西的房地产事业蓬勃发展贡献了力量。

　　●高密度：泽西市政规划负责人科特半开玩笑地说，泽西获得“绿都”的美誉很大程度上是靠“玩叠罗汉的游戏”来腾出空间的。在美国大城市的人口密度排名中，泽西以每平方英里16776人的比例名列第二，再次仅次于纽约。在美国，64%的房屋是独栋一户式的，但在泽西，这个比例仅为8%，而这种模式正符合了政府倡导的“禁止扩张、保证公共空间”的理念。“我们的确把扩张地势头挡住了，一些旧城区被很好的保存了下来。”休斯对此赞不绝口。

　　“疯狂”医院成公寓

　　创新思路救“鸡肋”

　　去年，凯特林·科安和斯科特·扬在被泽西人称为“山上的疯狂医院”里租下一套公寓。

　　这里曾是泽西城医疗中心，始建于大萧条时期。1932年，泽西历史上最著名的市长弗兰克·哈格因帮助罗斯福当上总统而获得联邦政府的拨款，建起了这座综合性医院。好大喜功的哈格将医院建得极其奢华，8栋楼的外墙全部使用大理石，内部配上磨石地板、刻花玻璃、装饰性雕刻和气派的水晶吊灯。奢华的建筑和冗余的人员榨干了市政府的财政补贴，1988年，医院终于宣告破产。2004年，这个医疗中心搬到一个简朴的新楼，旧址则成了美国有名的“鸡肋”。

　　同年，泽西市政府将其定为“州和国家观光景点”，并将裙楼以950万美元的价格出售给一名开发商，作为交换，开发商同意花3.5亿美元将大楼改造成拥有1200单位的公寓楼。今年夏天，凯特林·科安和斯科特·扬将作为第一批住户搬进这个具有历史意义的“新建筑”比肯山公寓。

　　开发商费洛伯罗斯透露，先期开发的2栋大楼中，已卖出85%的单位，大多数买家是在纽约或者哈德逊河边的金融机构工作的人。其顶楼的复式住宅价格在230万美元左右。

　　科特认为，比肯山公寓的改建是泽西城对于滨河地区开发后的又一次新尝试，“这是我们现在的发展之路，未来将是许多美国其他城市的发展之路。”