到昨天，已经有118家上市公司公布2007年半年报，我们发现其中有不少是房地产企业，其实，沪深股市中正宗（就是上市至今一直是房地产）房地产股票并不多，大量的是经过资产重组演变为房地产的公司，有趣的是两者常有不同。

　　我们结合这两天公布的房地产企业半年报，进行一些分析。

　　投资收益帮了大忙

　　本周二有19家公司公布半年报，其中有3家属于房地产股票，天房发展（600322）是正宗房地产企业，而中江地产（600053）、创兴科技（600193）是资产重组后变成主要经营房地产的公司。今年上半年，两家重组公司收益高于正宗房地产公司，创兴科技每股收益为0.516元，中江地产每股收益0.294元，天房发展每股收益只有0.0218元。本周三公布半年报的9家公司中，万业企业（600641）是经过多次重组的房地产企业，上半年净利润同比增长了116.14%，每股收益高达0.64元。

　　不过，两家每股收益最高的公司，利润大增不是因为房产销售特别好，而是靠投资收益帮忙。如万业企业上半年净利润2.86亿元，而投资收益为3.19亿元，主要是收到老西门置业发展有限公司95%股权转让款，扣除非经常性损益后的净利润只有2145万元。同样，创兴科技利润大增靠的是出售厦门大洋房地产开发有限公司股权的投资收益，公司上半年净利润为8655.07万元，投资收益有10314.59万元，扣除投资收益，就没有那么好的收益了。

　　这种投资收益是一次性的，下半年不会再有，因此，推算全年利润的时候，不能简单地将上半年利润乘2。

　　毛利率差异之谜

　　房地产公司报表与一般生产企业有很大不同，要等房屋竣工交付使用才能将销售款确认为利润，利润的确认比较集中，而建造房屋的过程往往没有多少利润，利润具有不均衡的特点。

　　所以，分析房地产企业，关键要看其开发的产品什么时候竣工，根据其预售款推算未来的利润。同时，看其开发的住宅毛利率是多少，不同毛利率利润是不同的。

　　我们发现有些房地产毛利率差异很大，比如，将中江地产和天房发展比较，同样做房地产，前者在江西，后者在天津，毛利率差别大得惊人。中江地产报表显示毛利率高达79.89%，公司上半年实现房地产销售收入为4.4亿元，净利润有8816万元。反观天房发展，毛利率只有14.97%，公司上半年实现房地产销售收入高达10亿元，比中江地产高了一倍多，但净利润只有1678.8万元，比中江地产少了很多，导致两者每股收益差别极大。

　　全国不同地方房地产的毛利率有差别是正常的，但差别如此之大，却是罕见的。天房发展的毛利率比一般的房地产企业低了许多，公司解释是因为建造了经济适用房，政府控制房价，因此毛利率较低。而中江地产毛利率又远远高于一般房地产企业，公司对此没有解释，令人难以理解。    本报记者  连建明