□本报地产评论员 房蓉

　　上海商铺市场在经过去年下半年的巨量供应、价格下降之后，今年上半年开始全面逆反，供应大幅缩减，价格小幅上扬，“拿地困难加大、住宅持续升温是主要原因。”上海社会科学院商业研究中心主任朱连庆表示：供应缩小不会改变商铺总体空关现象较严重的局面。

　　巨幅缩减

　　来自易居研究院的数据显示：尽管上周本市商品住宅供应量有着32.16%的增加，但新增商办类物业的供应量为1.97万平方米，减幅为36.86%；从而导致商品房市场供应缩量明显。“商铺供应收缩并不是短期现象。”佑威房地产研究中心主任薛建雄透露：“上半年65万平方米的供应仅相当于去年下半年的50.52%。”  

　　笔者从中原地产研究部获悉：上半年商用物业新增22个，以社区商铺与裙房商铺为主；大多单体面积不大，面积在2万平方米以上的只有4例。6个月中，除2月因上海电器城放量较大外，其余每月新增皆小于去化。因此上市量远小于去化量，市场可售面积减少。

　　冷热不一

　　“新增供应减少不代表全市空置率会整体降低。”朱连庆表示：商铺因为区位、经营物业不同势必冷热不一，尤其是郊区的存量还很多，因此空关能否降低不能一概而论。

　　薛建雄认为：商铺长年空关的现象已经从外环外蔓延到全市，就连静安、黄浦、卢湾的非主流商业街上，也有很多沿街整幢商用房空关。虹口、杨浦、闸北、普陀这一现象就更加严重。然而，作为南京东路唯一的分隔式产权小商铺61街第一期即将开业，该地下街还没有正式开始招商，就已经被预定一空。对此，薛建雄坦言：“开发商前期没有作好产品定位，后期不注重经营，卖完赚钱走人后造成多数商铺长期空置的现象不断加重。每天人流量达100万的南京东路普遍是大商场，地下街实施错位经营小商品的理念无疑是正确之举。外来中高端人群集中的长宁、徐汇两区商业用房的表现也是相对较好。” 

　　“穷”则思变

　　“一方面存量商铺依旧偏多，一方面市区成熟地段旺铺紧缺。面对新增供应的缩减，成熟商圈应对商铺的需求庞大，开始用旧厂房改造来缓解这一问题。”商铺专家姜新国断言：以田林为例，目前田林沿街商铺基本满租，少量挂牌出租的为面积在70-300平方米左右的房源，一般一楼的租金挂牌在15元/平方米/天左右，比去年10-12/平方米/天上涨了约25%。许多开发商看到这一商机。目前田林范围内陆续出现一些利用旧厂房改造的商铺或商业街。如上海一城在田林路、苍梧路交界处正在做一个旧厂房改建成约6万平方米商铺的项目IN TOWN，预计将于明年元旦完工。这为田林紧缺商铺的现象提供了转机，“老厂房改造无疑是一条创新之路，不过开发商务必要做好定位，不要泛滥开发。”朱连庆表示。