百汇公寓小区的业主怎么也想不通，开发商在没有车库产权证的情况下，竟然将两个车库整体转让给一个业主，这岂非怪事！

　　车库整体卖 

　　1996年竣工的百汇公寓小区位于陆家浜路468弄，由28号、30号两幢高层外销商品房组成。小区有一个2172.45平方米的地下车库，内有水泵房、电话机房、污水处理房、仓库等公共设施；另有一个1669.29平方米的底层（地面）车库，其实是利用小区内通道建成的，内有自行车库、配电间、垃圾房等，库顶即小区空中花园。

　　2003年2月，开发商新海房地产开发有限公司将两个车库以每平方米780.90元的价格整体转让给30号704室的业主赛元公司。同年4月26日，上海市房地局向赛元公司核发的704室房地产权证上，将两个车库都登记在附记一栏里。后因赛元公司将车库抵押涉案被法院查封，车库被整体卖掉的消息才败露。小区业委会了解情况后，认为将全体业主的公共设施单独转让给一户业主，违反了有关规定，遂将上海市房地局告上法庭，要求撤消房地产权证附记登记。

　　诉讼上法庭 

　　作为被告，上海市房地局辩称，业委会并非被诉具体行政行为的利害关系人，不具备诉讼主体资格。同时认为，2003年为车库办理附记登记时，上海市房地局关于一套房屋只能购买一个车位的规定还未实施，所以整体转让车库是允许的，自己的行政行为程序也是合法的。

　　经黄浦区人民法院审理，认定业委会“与被诉具体行政行为附记登记的底层和地下车库具有利害关系”，所以具有诉讼主体资格。并于2007年1月10日作出行政判决，撤消上海市房地局核发的产证中底层(地面)车库的附记登记，但没有同时撤消地下车库附记登记的诉求。

　　维权路漫漫

　　原告、被告均不服黄浦区法院的行政判决，都提起上诉。上海市第二中级人民法院经审理，认为开发商的大产证上虽没有底层（地面）车库的权属，“但并不能就此得出该产权证中不含该底层车库的权利”。原审认定属“理解上的不当”，“撤消底层车库附记登记缺乏法律依据”，并于近日发出行政判决书“撤消”了一审判决。

　　二审形势突变，业委会将为全体业主的权益继续申诉。业委会负责人告诉记者，这个地面车库的地、墙、顶都是业主的，产权却属别人，岂非咄咄怪事？

　　【记者点评】

　　虽说中国的商品房开发已近20年，但许多买了商品房的业主并没有意识到自己已经有了法律意义上的物权，更不知道除了商品房的专有物权外，在住宅区里还有许多属业主共有的权益，比如绿地、道路、电梯、停车场库、物业服务用房等。

　　《上海市房地产转让办法》第二十七条规定：“房屋转让时，房屋的附属设施同时转让。按照国家和本市有关规定可以单独转让的新建房屋的地下停车库等附属建筑物、构筑物，需单独转让的，应当在转让合同中约定；未在转让合同中约定的，视作一并转让。”事实上，绝大部分地下停车库都没有单独的房地产权证。因此，上海的商品房住宅小区的地下停车库，归属全体业主是普遍原则，开发商可以出售或出租则是例外，且必须事先与业主约定“需单独转让”。

　　即便不讨论地下车库的产权归属，无论是1997年版的《上海市居住物业管理条例》，还是2004年版的《上海市住宅物业管理规定》,都有“不得将物业共用部分的所有权或者使用权单独转让”的规定。

　　作为这些法规实施的监管者，不应该不知道吧？

　　本报记者 周骏