编辑同志：

　　今年1月,我去上海康城看房。因为楼房还没有正式预售，促销人员让我交1万元定金，签一份定金合同。合同写明在签商品房预售合同时，若双方因面积误差、房屋质量、违约责任等存在分歧时，可全额返还定金。于是，我就交了1万元，签了定金合同。孰料，次日我去售楼现场签正式预售合同时，看到前期业主正与这家房屋公司发生冲突，焦点是房产质量问题。于是，我提高了警惕，在签预售合同时要求房产公司在合同上详细写明建材规格、型号，以及有关承诺，但遭到拒绝。在协商不成的情况下，根据定金合同第七条规定，我要求退还定金，但他们不理不睬。我该怎么办？　读者 周吉

　　【调查附记】

　　根据周吉先生反映，记者咨询了上海申浩律师事务所吴取彬律师。据了解，定金合同是预售合同的担保。根据最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第115条规定：“当事人约定以交付定金作为订立合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。”

　　但是，在商品房买卖关系中存在一些例外情况。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条明确规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”这就是说，如果商品房预售合同未能签订，是因为双方在购房定金合同中没有提及的约定和其他条款协商不一致所造成，不能归责于当事人双方，那么双方互不承担违约责任，销售方应将定金全额返还。

　　吴律师认为，周先生在签预售合同时要求售楼方在预售合同中写明主要建筑材料的规格、型号，并要求修改违约金额，而售楼方不同意更改，这属于定金合同中不提及的签约细节。双方不能取得一致，按上述最高人民法院的司法解释，售楼方应该全额退还定金。若售楼方拒绝退还，买方可通过司法途径索回。

　　本报记者 高毅果

　　实 习 生 姜　寅