市中心楼市火爆，盘源稀缺是重要原因。经调查发现，其实市中心虽盘源偏紧，但绝非“房荒”，目前在网上房地产登记的可售房源近50万平方米。

　　9年前拿下预售许可证，至今网上房地产显示仍为“即将开盘”，位于上海黄金地段的这个特别的高档别墅群，近日突然传出整体开卖消息。

　　近日，笔者从网上房地产查询得知，位于上海徐汇区兴国路上的高档别墅区翡翠苑，拥有20套独栋别墅，面积328—566平方米，单套别墅单价在45000元左右。网上的相关信息显示，此次20套别墅的出售方式为整体转让，即20套独栋别墅打包出售，连带该案所属公司股权整体转让，这一说法，笔者从翡翠苑销售人员处获得证实。据此估值本次转让约超过4亿元人民币。

　　据翡翠苑销售人员透露，该项目早在1998年就拿下预售证，先期曾让代理商经纬行制定过销售计划，但却无果而终。之后，翡翠苑开始改变销售策略，转售为租。

　　据调查了解，翡翠苑是一个境外房企在上海的唯一一个房产项目，由于地理位置“显耀”，此高档别墅区在徐汇区小有名气。入住该别墅区的租客一般都是世界500强或中国500强企业高层。目前该小区已出租近五成，租金每月在7500——12000美金。

　　“较单套出售，翡翠苑所有物业连带公司股权的整体出让可降低交易成本。”翡翠苑内部人士直言。但为何将长期持有近10年的高端物业选择在此时整体抛售，笔者没有从开发商口中找到答案。

　　就此，笔者询问了上海杜跃平律师事务所主任杜跃平律师，他表示，翡翠苑的销售模式涉嫌捂盘惜售。

　　业内专家表示，对于高端楼盘来说，转售为租和提高开盘单价是开发商缓销惜售的两大常用手段，但像当事楼盘这样放缓销售进度近10年的项目在上海楼市较为罕见。

　　开发商将一些高端项目的房源转售为租，待租客撤离后，重新翻新外立面和内部装潢，再高价出售，有些项目也会带租约出售，瞄准长线投资客。这种变相捂盘方式不但可以延长销售周期，而且还可以拿租金来偿还银行利息。这种惜售方式一般都是瞄准品质较好、租金水平较高的楼盘，以豪宅、别墅居多。通常情况下这类开发商会在销售初期拿一部分房源来探路，如果市场接受程度较高便趁热打铁；若无人问津，销售停滞，则把后续房源转售为租，这样较高的租金不但可以偿还银行利息，还可以支付这些物业的折旧费用，一举两得。

　　翡翠苑项目取得预售许可证后9年仍未销售的做法是否涉嫌违规，就此，笔者向徐汇区房地局咨询，房地局相关人员表示将在查清事实后给出答复。 

　　而对于该案现时排除单套出售采取整体转让模式，杜跃平则表示，这种销售模式并不算违规，翡翠苑房源的打包出让已不是传统意义上的楼盘销售行为，一个境外房企实行公司股权带资产整体转让只要在外资委按照本市产权转让的有关规定执行即可。（董琳霞）