目前，海外金融机构投资者在沪收购策略开始发生转变，从原先以写字楼、零售物业为主，转而向中高档住宅频抛“绣球”。

　　案例

　　外资“恋上”高端住宅

　　高力国际上海投资市场报告显示，今年上半年外资基金收购案例市场主要集中在住宅物业上，其中共有4宗交易关涉高端住宅，交易数赶超写字楼、零售物业以及工业土地市场。

　　该报告显示，上半年摩根士丹利收购位于徐家汇永新城一幢大楼共计219个单元；印度尼西亚三林集团购买位于黄浦老西门的一个面积为20万平方米的住宅项目；香港上市的中国海外将位于徐家汇路258弄住宅办公综合楼项目50%的权益出售给JP摩根公司；一个荷兰基金购买了位于虹口区的富杰大厦。

　　除了上半年已成交的案例外，一些高端物业仍频繁接到海外机构投资者的邀请。

　　前不久，新天地高档住宅公馆77的投资商上海欣源置业发展（集团）有限公司传出消息，目前正有投资机构与其洽谈，欲整体收购公馆77项目的一幢楼，作酒店式公寓来长线投资。

　　其实，外资“恋上”高端住宅，冷落“非居”类物业的转变可以追溯到去年。

　　相关统计资料显示，2005年落入海外机构投资者囊中的世纪商贸广场、百腾大厦及上海广场等，清一色均为写字楼和商场物业，而到了2006年，14个收购项目中住宅市场就有9个，涉及金额6.76亿美元，较2005年大幅上升843%，期间最知名的便是大摩买下的华山夏都和陆家嘴中央公寓。再从今年上半年的成交案例来看，今年住宅物业收购案例大有赶超“非居”类物业之势。上半年，市场频频传出海外基金洽购住宅未遂的消息。尤以市中心的高端住宅最受追捧。比如怡水豪庭、君御豪庭、静安紫苑等。有业内人士说，中心区的高端项目基本上都被外资基金“关注”过。

　　解析

　　租金上涨成“转变”主因

　　“尽管高端物业市场销售减缓，但机构投资者对其仍表现出浓厚的兴趣。”

　　高力国际分析人士指出，跨国公司的扩张引来大量外籍雇员及其家属进入上海，使高端物业需求保持强劲，而豪宅市场租金上涨是吸引外资进入的最大诱因。

　　高力国际上海投资市场报告显示，今年上半年，豪宅租金上涨2.9%至每月每平方米21.70美元。租赁方面，豪华公寓空置率小幅下降至16.7%，服务式公寓为17.8%，而别墅为10.6%。

　　据笔者调查，目前上海三大顶级豪宅聚集区的租售价格拉出普涨行情。

　　现时，在新天地、一线滨江板块的豪宅售价均在每平方米4万元以上，华府天地部分单元的二手价甚至逼近汤臣一品，湖南路豪宅售价一般在5万元/平方米以上。三大顶级豪宅聚集区中，新天地板块的租金收益最高。美联物业最新市场数据显示，去年被基汇资本部分收购的翠湖天地御苑，目前租金均价已达3500美元/月，年投资回报率接近8%。外资收购物业瞄准新天地板块物业的最直接原因就是其稳定的长线投资收益，而新天地板块新盘的平均入住率已达到了85%，加之新近来沪的外籍人士一般都会选择在该板块租房，其租金收益相对稳定。

　　从需求方来看，2006年上海外籍人口增长19.9%，达到约12万，预计今年外籍雇员以及旅游观光者入境人数将继续增长，使得豪宅租赁市场保持平稳发展。从供应方来看，2007年第二季度约有357套新增单元进入上海豪宅租赁市场，其中豪华公寓共计120套，主要来自于部分私人业主持有之物业。而别墅市场二季度季共有88套物业进入市场。根据高力国际对细分市场及区域的分析，上半年豪华公寓市场供求状况保持稳定。

　　除此之外，该分析人士还指出，人民币升值的预期保证了外资的持续流入，这推动了豪宅市场的流动性进一步扩张。

　　内幕

　　低吸高抛“稳赚不赔”

　　外资收购物业的标准其实很简单。没有动迁、价格便宜、产权清晰，每年有稳定的价格增值和租金收益的优质物业都是他们的目标。然后配合相对较低的吸入价和人民币升值的预期，让这门生意变得“稳赚不赔”。

　　与此同时，住宅市场的外资进入更是显得理所当然。

　　在国家宏观调控政策紧缩银根时，房地产融资渠道的单一性会导致一些优质的房地产资源贱卖。此时，外资有了逢低进入的机会，一些由于资金周转受阻而无力支撑的优质物业就此落入“外人”之手。

　　一位海外私募基金负责人坦率表示，在银行提高门槛之前，海外基金要求的投资回报是10%；待到银根紧缩后，回报率就提高到了20%至30%。

　　据相关数据显示，目前上海高端住宅市场价格每年增值在１５％左右，加上外资收购物业后的出租收益６％－１０％，再加上避免手中美元的贬值，保守估计外资投资上海物业的年收益可以达到２０％左右。目前，海外基金短线投资的预设周期一般在3—5年，资产增值获利50%-70%左右就会选择抛售。

　　早在2004年，荷兰ING与上海复地集团合作成立项目公司，共同开发松江项目。一年之后，复地出价3081万元人民币，向荷兰ING收购所持的30%项目公司权益，荷兰ING净赚1814.11万元，投资回报率高达140%。     □本报地产评论员 董琳霞