上海楼市的产品类型已经从单元化发展走向复合多样化发展，而混合型社区的兴热正是印证了这一产品开发的升级。别墅用地停止供应以及“90/70”政策的出台，使混合型社区获得了更大的发展空间。来自上海易居房地产研究院的数据显示：目前在售的公寓、别墅等并存开发的混合型社区共有63个，已占据上海新商品房社区总量15%左右，松江、闵行、宝山等外郊环区域占据了主要位置。专家断言：混合型社区是整个住宅产业发展的一种趋势。这一趋势以后会更为明显，市场接受度也越来越高。

　　初衷源于平衡容积率

　　“混合型社区大多都是为了平衡容积率才做出来的。”易居分析师王方敏如此对笔者表述，根据她的观点，公寓加别墅的混合型社区模式，地块容积率往往都介于0.8至1.35之间。“单一的按此容积率去盖公寓，地块上的整体效果并不十分理想，尤其在上海的城郊地区，单一化产品只能吸引单一的消费群，市场消化率不会十分高，而建设混合型社区则会有效解决此类问题，开发商亦可通过平衡容积率，在有限的地域资源上，最大限度的提升自己的开发利润。”王方敏表示：“我们发现，在上海全市2000多个楼盘中，混合型社区所占比重不到5％，不过随着别墅用地的停止供应以及“90/70”政策的具体执行，混合型社区得到更快发展，目前在售的混合型社区已经占到在售总项目的15％。”

　　近年来，上海出现不少混合型社区。万科从最早的上海万科城市花园开始，便推行其沿用至今的一个标准化设计，将花园洋房产品和普通公寓混合在同一个组团里，形成了特有的社区规划。另两大全国知名房产品牌———大华与金地，也在上海开发了多个公寓、商业与别墅产品混合的大型社区。业内人士表示：目前绝大多数中外环以及近郊体量在20万平方米以上的社区大盘都为混合型社区。位于闵行区东川路60万平方米的合生城邦集聚了小高层、双拼、独栋、联排、叠加等多类产品。沪上近期热卖的贝沙湾、中大九里德、大华锦绣华城、大华颐和华城、一品漫城、万源城、嘉城等均属于混合型社区。王方敏透露：如果计划没有变，广被业界看好的橡树湾以及旭辉依云湾都会在10月上市。

　　公寓、别墅“双赢”

　　“2天时间就卖光了！” 上海汉宇房地产顾问有限公司董事总经理施宏睿喜形于色。他们公司代理的青年才郡社区上周六推出31套泗海怡家水岸叠加别墅房源目前已全部售罄。对于混合型社区的优势，施宏睿表示：“这能达到公寓和别墅的‘双赢’。”据悉，青年才郡于年初推出的两期现房公寓也早已售完，目前前期销售的房源已经完成了装修，不少业主已经入住，社区配套也逐步完善，这不仅为整个社区带来许多人气，也确实为别墅业主的生活提供了更多的便利。另一方面，作为公共物品的环境不会因为公寓区的居民的共享而减少，以公寓的钱可以享受别墅的景观布置和幽雅环境，这是一个很大的诱惑。 

　　“在同一地段，总有不同类型产品要求的买家，混合式住宅一方面照顾了不同买家需求，它面向的客户层比单纯型住宅宽广了许多，另一方面也减轻了单一产品所带来的销售压力。”施宏睿表示：随着别墅类用地停止供应，未来的别墅供应必定会越来越少，很多开发商正是看重这一点，加入到了混合型社区的开发行列中，借此新增别墅供应，抢占未来的稀缺别墅市场。据悉，泗海怡家叠加别墅项目总体量为153套，首批31套沿河第一排售罄后，剩下的将于今年秋季推出。

　　施宏睿的想法得到业内同行的认同。复地北桥城的项目负责人也谈到自己的经验：“根据一、二期业主的反映来看，在混合型社区的销售中，公寓与别墅的销售是相互促进的，以小户型公寓来带热区域市场，使得楼盘关注度得以提高；反过来，别墅的热销也能带动公寓房的销售。”

　　推盘先后有讲究

　　“混合型社区里物业先推后推，推高推低非常有讲究。”同策研发中心负责人透露：一般而言，同一社区里，叠加别墅的单价比公寓贵10％，联排别墅的单价是公寓的1.5倍，独栋则是2倍。“开发商根据项目施工计划和营销策略两方面来定价格和物业上市的先后顺序。”上海汉宇房地产顾问有限公司市场研展部主任邵明浩表示：“并非所有的混合型社区都是先推公寓再推别墅，有的是首推，有的是放在中期推。不同推盘手段取决于开发商是为了保证资金回收还是利润最大化。”笔者查阅诸多楼盘信息发现：绝大多数混合型都是先推公寓聚集人气，然后再推别墅。但海德花园则一反常态，率先推出优质别墅来树立楼盘的名气。万科假日风景和香梅花园的别墅上市后又推出部分公寓，如万科假日风景在三期推出别墅反响热烈后，后两期的住宅自然水涨船高。      □本报地产评论员 房蓉 　　（数据来源：中原地产）