□本报地产评论员  李真

　　两个月前，深圳楼市“高烧”，房价狂飙。一个月前，深圳楼市遭遇寒流，整个市场进入低迷状态，炒家外逃，买家观望，深圳楼市空留“一地鸡毛”。

　　曾经“高烧”不退

　　2007年六月，深圳经历了一次史无前例的房价狂飙：关内，很多新房突破两万高位，而关外，宝中、龙华中心城、龙岗中心城等区域的普通住宅先后破万，整个城市的新房均价从2005年的7000元／平方米上涨到接近平均16000元／平方米。

　　6月初，招商地产的一位高管在一个房地产论坛上说，他们开发的高级住宅兰溪谷，近1100套房子以当下市值计算，已可买下整个伊利集团；6月底，深圳福田区欢乐谷附近一个叫“纯水岸”的楼盘卖出了一套单价7300多万的别墅，每平米价格高达14万元；2006年底，观澜高尔夫推出160多套别墅，600多户闻讯抢购，近千万元一套的豪宅每两三分钟成交一套！

　　2007年上半年，深圳房价平均涨幅为50％，连续三个月稳居全国第一，引起舆论的集体惊呼。

　　对此，有专家总结说，除了长期以来一直旺盛的住宅需求外，此次深圳楼价的持续上升，是长期以来在土地供应、银行信贷、市场炒作、捂盘惜售等诸多因素的合力推动下形成的。

　　政府重拳出手

　　面对深圳楼市的高烧不退，政府的宏观调控如期而至，这一次，政策来得果断而坚决。

　　连续三次预期中的银行加息；央行逐步收紧银根；深圳市增加住宅土地供应；限制港人买房、抑制炒楼、打击捂盘惜售搞“VIP”认筹；随时可能开征的个税和个人土地增值税；强制二手房交易使用新版居间合同和销售合同等等，让高温楼市应对不暇。

　　而除了新版二手房合同、银行个贷紧缩对市场造成重创之外，未来深圳仍有可能出台更多的调控政策。据公开信息，深圳税务主管部门将在9月底前出台三项税收新政——二手房交易加强个人所得税征管、对二手房交易征收土地增值税、对地产商进行土地增值税汇算清缴等。同时，将在9月底完成的还有二手房基准价格评估系统。这些新政已经由此前的二手房新版合同做好了铺垫，一旦落地，都将会令投资者的获利空间受到严重压缩。

　　和以往相比，今年楼市调控政策严明务实，如果地方政府在执行上落到实处，那么深圳楼市乃至深圳社会经济无疑将有积极良性的健康发展。

　　空留“一地鸡毛”

　　在一连串的政策高压和舆论旋涡里，狂奔了10个多月的深圳楼价，终于出现拐点迹象。7月下旬，深圳二手房市场率先松动，二手房交易面积出现了今年的首次大面积下滑。紧接着，寒流波及新房市场。

　　来自中介机构的数据显示，7月1日至8月22日，深圳新房成交一改此前的牛气冲天，销售集体遇冷，其间开盘的20个新盘中，一半成交率不足50%，个别甚至回落至2004年以前的水平——开盘成交10-20%。

　　最先弥漫于二手房的观望情绪也渗透到新房市场，8月18日，坂田万科城御景湾别墅、布吉左庭右院南区以及宝安中心区泰华阳光海一期B组团三大新盘同时发售，这也是自二手房新版合同启用，以及深圳银行集体紧缩个贷之后的首批开盘楼盘，自然成为各界判别楼市走向的必要参考。

　　结果据深圳市国土资源和房产管理局网站披露，三个新盘合共提供的827套房源当天一共售出了100多套，三天成交率还不到16%，个别楼盘成交甚至仅略微超过1成。

　　滞销也不只表现在新开盘楼盘中，据调查，深圳楼市当前在售楼盘几乎无一幸免，尤以7月底的南山为甚。7月29日以38800元/平方米高价发售的博海名苑，当天成交79套单位，截至目前成交率略逾4成；7月24日以均价33000元/平方米发售的后海公馆，三日内成交147套单位，成交率不足4成。

　　在政策不断发力的调整里，楼价快速飙升恐难再现。而业界更是一致认为深圳房价一年内或许会跌近30%。但是，从根本上来说，判断深圳楼市“拐点”，政策因素固然非常重要，但归根结底还是要分析在政策作用下市场供给与需求是否发生根本性逆转，即如何释解那些大量的没有买房而确有居住刚性需求群体的恐慌。