□本报地产评论员  韩冬 房蓉 李真

    上海正以最积极的态度贯彻全国城市住房工作会议精神。9月3日，市政府召开的常务会议上，完善住房保障体系、加强房地产市场调控被一再强调。

　　十年一次的全国住房工作会议，确立了中国房地产业的下一步发展方向，同时预示着宏观调控将发生重大变化。有关住房保障政策的会议议题，被外界称为“中国住房体制第三次变革”。

　　但是，不少普通城市百姓对于房改新政策似乎反应冷淡——“保障房”只是针对少数低收入人群，对于绝大多数城市人而言，更关心的是“市场房”的涨价问题。

　　其实不然。虽然没有针对楼市和房价正面“宣战”，然而细细解读本次会议，会发现在高房价背景下召开的“全国住房峰会”背后的深意耐人寻味。

　　事实上，本报上周起推出的《山雨欲来》新闻专题中，面临楼市地王蜂拥、排队买房以及捂盘惜售等乱象，人事变动、高层口风、官方通讯社的措辞等种种迹象表明，新一轮宏观调控已箭在弦上。

　　业内人士解读此次会议的内涵，从某个角度验证了宏观调控山雨欲来之意。

　　房改十年，反思中转向

　　正如舆论广泛提到的，此次会议强调了对保障房的重点发展。业内认为，“保障性住房”或“保障房”被提到了前所未有的高度，目前“重市场轻保障”的住房模式有望得到根本性转变。

　　有学者预测，在对房改十年的反思之后，中国房地产业的下一步发展方向和宏观调控将发生重大变化，即在继续完善“市场房”的同时，将加大“保障房”的建设力度，中国住房发展的方向在经历了从“福利保障型”到“市场主导型”的转变后，将迈入“市场＋保障”的发展模式中。

　　在很多人看来，此次“全国住房峰会”充满了对1998年房改政策的“回归”意味，1998年的23号文件确定了清晰的住房供应体系，即最低收入家庭租赁廉租房，中低收入家庭购买经济适用房，其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品房。此次房产新政策强化“两个70%”（经济适用房、廉租住房、中低价位中小套型普通商品住房等普通住房的土地供应必须达到居住用地供应的70%以上；城市新审批、新开工的住房项目，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上），尤其提出“廉租房、经济适用房、中小套型普通商品住房用地供应量不得低于70%”，实际暗合了1998年房改“为绝大多数人提供保障性住房”的政策规定。

　　新政策对房价影响深远

　　以“两个70%”为主要内容的房产新政策对房价能起到多大影响？

　　动向已经呈现。

　　自国务院下发24号文件以来，各地方已开始增加保障性住房在住宅市场中的供应。上海市政府也已传出消息，上海将逐步扩大廉租住房受益面，明年覆盖到全市各区县。这一工作将从9月上旬起分步启动实施。知情人士透露，今年上海在住房保障体系方面的工作早已提前大规模展开，各级政府部门从各方面明显加大了投入，其中回购二手房筹备、补充保障房源是今年有关部门的工作重点。

　　简单地分析，可以得出这样一个结论：相关政策能满足一部分购房需求，从而会使得市场上的需求得到分流，改变供求状况从而影响房价。

　　不过，在众多业内人士看来，房改新政策短期内不会对房地产有任何抑制作用，因为虽然有“两个70%”的要求，但涉及群体覆盖面太小，而且短期可能也无法迅速缓解中低收入人群的住房需求，所以无法迅速因为分散市场对商品房的需求而拉低房价。

　　信义房产研展主任丛力认为，看起来保障性住房的政策调整，不如直接针对房地产市场的调控政策那么疾风骤雨，但这是一个长效机制、缓慢发挥效用的政策。

　　“最终还是主要看执行的力度，如果执行力度大，真正按照‘两个70%’来做，坚持两年，整个房价，包括商品房的价格都会降低。”有专家这样说。

　　丛力掌握的数据显示，虽然在全国住宅工作会议之后，上海存量房市场还没有明显地波动，但“挂牌报价”上已经不再大幅度地提价，基本趋于稳定，如果保持下去，存量房目前价格快速攀升的态势将得到一定程度的抑制。丛力进一步解释，新房市场和存量房市场往往是联动的关系，存量房价格的高涨，往往促成了更强的更新换代的住宅购买力，而现在存量房市场价格趋于稳定，有利于削减新房市场的购买力，从而达到稳定房价的目的。

　　如何保障中等收入人群

　　在房产新政策的思路中，中低收入人群住房侧重于保障体系解决，高收入人群在市场中寻找他们需要的住房。中国指数研究院华东分院副院长陈晟因此呼吁，在中低收入和高收入者中间还有一批中等收入的人群，这一块需要开发商有所作为，就是说在普通商品房上，要多造一些中等收入人群也能够享受的住宅。

　　陈晟分析，国家已经把保障体系从低保的范围扩大到了低收入人群，做到了“应保尽保”；而市场化供应的一些房子，特别是高端的，完全可以由市场规律去决定。住更大的房子，占有更多的资源，自然应该付出更大的代价——交税，而这部分税赋更多的要转移到政府的财政收入里面去，开展保障中低收入人群的住宅工作。

　　对于保障房的建设发展，陈晟认为，经济适用房或廉租房更多应该是政府在主导，一方面需要政策方面的强制要求，另外一方面，因为中低价房应该考虑在土地出让或者是税收上面有倾斜，这样尽管房产商利润低，但是他投入的资金成本也相对少，有些有实力的开发商或者是有社会责任感的开发商会愿意来做这些事情。