“90/70”项目7月首轮上市探路，市场反应积极，直接调动了开发商推动该类项目的节奏，最近就将迎来一波供应小高潮。上海易居房地产研究院提供的数字表明，上海近期会推出含90平方米以下房型的楼盘共有73个，90平方米以下体量约92万平方米，预计下半年“90/70”项目占上市量的比例在２５－３０％，大的上市量应该在20０８年出现。

　　“90/70”项目首度现身内环内

　　与首批上市的“90/70”项目普遍位于外环不同，近期上市的“90/70”项目首度出现在了内环内，其中小户型约有10万平方米的供应量，而据初步统计，2008年，内环内地区估计还有20万平方米小户型的供应量。

　　根据易居房地产研究院的统计，近期上市的“90/70”项目以外郊环为主，共有28个楼盘约39万平方米，占总上市量的43％，其余依次是中外环16个楼盘约为24万平方米，占26％，内中环13个楼盘约15万平方米，占16％，内环内13个楼盘约10万平方米，占11％，位居最后的是郊环外3个楼盘约4万平方米，占4％左右。

　　易居房地产研究院分析师杨柳分析，从下半年的情况看，“90/70”项目依旧集中在闵行、松江、宝山等传统供应集中区域，而九亭、颛桥、顾村等都将成为未来的供应热点板块。

　　佑威房地产研究中心主任薛建雄指出，外环以外的大多数楼盘，原先的主力房型面积也都在85-100平方米之间，所以外环周边板块还会是“90/70”项目最集中的地区。而原先房型面积都相对较大的外环内板块会受限制，这几年开发量较大的新江湾城、高桥、三林、徐汇滨江、植物园等板块都会出现小户型楼盘，将会吸引大量的白领购房者关注。

　　薛建雄分析，在小户型热销中，近些年开发比较成功的闵行5号沿线、松江9号沿线会首先受益，宝山区由于同时通有3条轨道，所以整个宝山的外环周边板块都会比较热。8号线浦江镇一带、11号线嘉定沿线，受益于地铁的建设，也会在未来一两年内发力。

　　单价相差6倍

　　根据所在区域不同，“90/70”项目的单价迥异。专业机构预测，内环内单价峰值会达到3万元，而在郊环外最低的项目只有5500元左右，最高最低之间相差6倍左右。

　　根据易居房地产研究院的预测，内环内产品的主力单价区间在17000元至23000元，销售价格峰值为3万元，内中环主力单价区间在12000元至16000元，销售价格峰值为28000元，中外环主力单价区间在8500元至11000元，峰值在14500元，外郊环和郊环外主力单价区间为5500元至8000元，峰值在1万元左右。

　　虽然中心区域项目单价较高，但业内人士认为，产品的稀缺性决定了其去化不会受到太大影响。不过，杨柳强调，不同区域在产品诉求须有所不同，中心区域的项目为了满足少数客群的特殊需求，在户型、楼层布局、小区风格等要进行创新，而外环产品，以常规产品为主，以满足主流客群的刚性需求。

　　事实证明，产品本身直接决定了中心区小户型的命运，目前在售的中心区某小户型楼盘，由于采用复式房型，对空间利用不充分，功能性不强，单层面积较小，楼层较低，给人压抑感，这些缺陷使得它坐拥良好地段依然销售缓慢。

　　薛建雄则认为，外环外和中外环的小户型项目会在品质上有所区别，但他们的总价也是多数购房者所能接受的。中环以内的地块，从闸北、普陀等地区来看，价格不会太高，市场大多能够接受，而中环以内其他地区已基本上没地，即便有地块也比较小，这类地块多数会被定位成服务性公寓，专门租给商务精英。所以，多数不存在去化忧虑。

　　与大户型价差会缩小

　　“90/70”项目大量上市带来小户型产品供应小高潮，一些人预期小户型价格可能会一路走低，但实际上，今年上市的“90/70”项目中小户型的单价比同地区的大户型高出很多，而且未见下探趋势。薛建雄解释，除去豪宅，小户型的单价历来高于大户型，坊间有句话叫“大户型看单价，小户型看总价”，而由于前期推出的几个“90/70”项目是著名开发商的探市产品，楼盘的品质和设计水平都有很大的提升，就更拉开了与普通大户型的价差。杨柳认为小户型价格高的原因有：小户型造价成本相对较高、需求旺盛；总价相对较低，接受度高。

　　对于“90/70”项目中小户型产品价格的走势，易居房地产研究院分析师杨柳认为，未来价格趋于整体走高，小户型同样会顺应形势。但随着后续产品不断上市，“90/70”将逐渐成为市场的主力产品，涨幅将趋于市场平均涨幅，而随着大户型产品的减少，两种产品的涨幅差距将逐渐减小。

　　薛建雄同意随着大量“90/70”项目上市这种价差会逐步缩小，但他认为这个价差还是会比以往大小户型的价差大，因为楼盘的品质始终在提升。

　　不过，薛建雄也分析说，随着房价的上涨，大多数的人只能买小户型住宅（指90平方米以下），那么大多数的大户型（90平方米以上）会被造成高档楼盘，以适合有钱人的居住要求。因此，未来大小户型会走两极分化的路线。

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　　投资小户型风险大？

　　有一种观点认为，长期看小户型并不是紧缺产品，且目前中小户型推盘多在内环线外，可替代性较大，因此投资的风险较大。 

　　对此，佑威房地产研究中心主任薛建雄认为，根据国外的经验来看，房价和户型成正相反方面发展，也就是说房价越涨，房型就会越来越小。所以，未来新建的楼盘，户型会越来越小。对于投资者来说，关键的不是户型的大小，而是户型与品质的良好配合。比如，市区的高品质楼盘，大户型升值潜力就会大很多，未来他们有成为豪宅的潜力。郊区的话，大户型高品质楼盘就不一定会有这样的潜力，反而可能会因很多人买不起而降低身价。但是郊区的小户型高品质楼盘，将会是未来的居住主流，因此只要你买到稀缺性地段的优质产品，就会长期看好。

    □本报地产评论员  韩冬