●自评对上海地产最大贡献：精装修房、推动住宅产业化进程

　　●入沪以来最大的收获：得到业主的认可和追捧

　　●入沪以来最值得与业界分享的经验：只要努力了，就会成功

　　●入沪以来最大的遗憾：上海奥林匹克花园没有做到满分，比如在科技方面的应用还是不够

　　●对上海地产产品的评分：80分，工程质量较好，但在研发、创新方面略逊广东产品

　　●对上海奥林匹克花园的评分：85分，令人激动的住宅产品

　　□本报地产评论员 韩冬  摄影 薛冬锟

　　“一期外墙的涂料旧了，要再次翻新一下。”9月17日，在交房六年后，陈穗建已是第二次对上海奥林匹克花园的保养工作作出具体布置，这一次，为了解决翻新不能持久的问题，陈穗建甚至还专门贴到墙壁上观察，零距离分析原因，提出翻新建议。

　　作为上海奥林匹克花园的总裁，陈穗建的做法让人有些无法想象，该公司品牌经理王柏权的理解是：这是典型的广东开发商的做派，亲力亲为。在王柏权的记忆里，陈穗建做了大量很多老总不会做、不屑于做的活，甚至还专门处理过开盘风波以及误解的民工讨要工钱风波等等。

　　有人这样评价，从陈穗建身上，可以清晰地看出，与北方等级文化相比，粤商更加亲民、更加灵活、更加主动。

　　当然，上海奥林匹克花园取得令人叹为观止的成功，依靠的不仅仅是粤商的亲民作风，而反观上海楼市，在这片富饶的地产田野上，从广州来到上海，陈穗建带来的何止是一场清风细雨，他和他的广东同乡们正从地产因子上，对上海地产进行深入的改造。

　　改造因子一  环境先行

　　奥林匹克花园在上海创造了很多项第一，最令本地开发商侧目的是对环境的营造。

　　2000年，上海奥林匹克花园项目刚刚启动，陈穗建做的第一件事不是盖楼。

　　当一个超过1万平方米的运动城、超过1万平方米的人工湖以及文化广场先楼盘而出现在公众视野中的时候，很多人不能理解，而当他们得知什么都还没动，就已经在配套环境上花掉了1.5亿元人民币，更是无法理解。

　　陈穗建对于环境投入的另一划时代的举措是一口气盖了一栋样板楼，整理设计了6套不同户型的样板间，以“1比1”比例且作为实物交房标准面世。

　　当时的北方楼市，普遍的状态是：做个沙盘、配两张户型图，就可以打开大门做生意了，根本别提对不能立竿见影的样板房和社区环境的投入了。

　　陈穗建的这种反常做派，震惊了上海滩。而一年后，当上海奥林匹克花园以比周边房价翻一倍的价钱，依然遭遇疯抢的局面，更是令人惊叹。

　　“顺理成章。”陈穗建说，环境先行，是广东开发商对上海地产的一个贡献，这种做法不仅体现了开发商的实力，而且将未来的配套生活真实地呈现，令消费者对该案充满信心，因此漏夜排队买房自然不难理解了。

　　改造因子二  产业引导

　　奥林匹克花园以毫无畏惧的态度打开了一扇门。

　　这扇门上刻着这样几个字：“精装修房”。

　　论中国精装修房、精装修社区的始作俑者、领跑者，既非万科，更非星河湾，陈穗建当之无愧。

　　然而，在陈穗建始到上海提出全精装修社区的概念时，无数的本地专家，纷纷好心劝陈打消这个念头，“风险太大”，事实上，地产界有一个心照不宣的共识：“宁做毛坯房，不做精装修”。

　　从税收看，精装修房要比毛坯房多交很多税，直接损失项目开发利润；更主要的，精装修房带来的交房问题异常复杂，众口难调，往往吃力不讨好；而入住之后的维护、维修，更让绝大多数开发商不敢轻易涉足。

　　而且，上海消费者以挑剔得近乎苛刻闻名，在中档住宅中做精装修能不能成功，谁也不敢打包票。

　　不是一时冲动，更不是一意孤行。陈穗建说，对于在九亭精装修房，他是在对市场细分的基础上，经过了详细的市场调研，得出的结论是“当地市场对价格很敏感”，面对这一结论，陈穗建没有采取拼价格的策略，而是反其道而行之，引入高标准的精装修，提高房子的性价比，“通过差异化竞争，引导消费，性价比就是你产品的差异化”。

　　直到今天，在上海，做精装修房比例最高的还是广东发展商。陈穗建站在产业引导的角度来看这个问题，“这也体现了广东开发商的创新能力。”

　　改造因子三  用心营销

　　准确的定位、丰富活跃的营销。陈穗建说，这是上海奥林匹克花园的重要优势。

　　广东开发商习惯于找准细分市场后再对产品作出定位。陈穗建说，根据品牌特征结合当时房地产市场的发展情况，上海奥林匹克花园把产品定位为“高文化、中收入”群体，面对这个核心消费人群，奥林匹克花园的产品类型以中小户型为主，从而赢得了广泛的市场客户，快速地实现了经济效益与社会效益。不过，陈穗建说，每一个项目都有着区别于其他的自身特点，不能盲目照搬其他项目的操作模式。如果不能制订个性化的行销策略与创新的运作手法，那么这个项目真的会前景难料。

　　从广州到上海，品牌营销一直是陈穗建的工作重心之一。

　　上海奥林匹克花园推出前，陈穗建策划的一个经典营销案例是——“举办一次世界级的体育赛事”， 2001年6月30日，上海奥林匹克花园独家赞助的世界竞走大奖赛在上海奥林匹克大厦前隆重举行，30多家媒体报道、10000多人参与长跑、全世界的注目。

　　“这一营销案例是对上海奥林匹克花园‘体育+地产’这一复合地产模式最好的推广，而除了开盘，在社区文化活动中，我们也都不遗余力，从元旦、元宵到三八、五一、六一、七一、八一、中秋、国庆、圣诞等等，我们都有层出不穷的各种活动，这对聚集人气扩大品牌影响的作用是显而易见的。”陈穗建说。

　　改造因子四  物业护航

　　受到港台地区的影响，广东开发商将物业管理放在非常突出的地位。

　　上海奥林匹克花园的物业管理在项目开发阶段就提前介入了，遍布从工地管理、销售管理、入住后的服务、社区文化活动等等各个环节。

　　在上海奥林匹克花园，交房被称作“入伙”，这是一个广东语汇。对于这一环节，陈穗建同样给予了本地开发商无法想象的重视——给业主的钥匙配漂亮的钥匙箱、产品说明书印得非常精美、马桶上贴有封条、给每个业主送发财树、入门铺上红地毯、社区内有穿梭巴士、业主下车入户有鞭炮相迎·····此外，上海奥林匹克花园也是最早将保安敬礼引入小区礼仪中的。

　　陈穗建说，正是点点滴滴对物业管理的重视，才最终成就了上海奥林匹克花园的品牌。这实际上也是一种成熟的市场化的操作手法。

　　专业，是粤商的最大特点。

　　●陈穗建看广东制造

　　2000年刚到上海时，接触了一些本地发展商，发现广东地产商具有很明显的特征。

　　现象：

　　一是细，细致、细节，体现在内部管理以及产品细节上。

　　从内部管理看，广东地产商内部划分专业化、精细化，不仅有重中之重的营销策划部，还有工程部、新技术应用部以及业务拓展部，各把地产开发链条一环，专业专注，对人的管理也是关注人的个性，根据人的性格进行管理；

　　从产品看，注重对市场的细分，并针对性开发相应的产品，而当时本地的很多产品千篇一律，用材用料也差不多，差异化相当小，产品没有明确的消费对象，以别墅来说，同一个项目中产品从300平方米到500平方米不等，随意性很大。

　　二是低调务实，埋头苦干不善于炒作。

　　解析：

　　广东地产商之所以体现以上特征，一是其起步较早，发展历史较快，市场化程度较高，经验较为丰富；另外我觉得更重要的一点是，就是在1997年至1999年，广东经历了较为严厉的宏观调控，我记得当时楼市惨淡，如果有人进了售楼处，大家都把他当神来看。但正是因为经历了这种市场环境，广东地产商注重产品创新、定位以及如何为产品准确地找到细分市场，因而产品的性价比高。

　　相比较而言，上海地产由于尚未经历宏调寒冬，房子不愁卖，所以一直没有动力在产品研发以及市场营销等环节下功夫，房地产市场也一直未能步入一个成熟阶段，事实上，市场太好，技术就不会有太大进步，只有通过残酷的市场优胜劣汰，才能催生多元化发展，房地产市场的生命力才更强。

　　●陈穗建地产观

　　市场：

　　对于上海楼市未来的发展，我个人认为从长期来看，房价总体呈上涨态势，不过最近的涨幅有点偏快，一些地区出现了疯抢的现象，这不是很正常，主要原因还是供需有些失衡。但市场一定会有周期性的调整，不会一直疯涨下去。我认为，当上海房价到了“321“的时候（即内环3万元，内中环2万元，外环外1万元），房价会有调整，也会逐步趋稳，届时“70后80后”的购买力衰退，供需会基本平衡。我分析房价走势与人均GDP有关，当这个数字在8000美元至13000美元时，房价处于快速增长时期，而达到1.8万美元以后，房价会趋稳。根据目前GDP的增速，我估计上海到达需要8年左右。

　　产品：

　　未来产品应该是以中小户型为主，随着房价走高，90平方米的房子总价还是处在市场能够接受的范围，所以会成为主流。在产品本身上，户型创新以及科技应用会成为一个重要趋势，居住舒适度会越来越高。