新加坡政府近期宣布，将推出“屋契回购计划”，回购老年人组屋。根据该计划，组屋屋主在售房后仍可在已售房里再住30年，从而确保年迈屋主既有养老金，又有栖身所。这是新加坡政府完善住房政策的又一举措。多年来，新加坡制定并严格执行土地使用、组屋建造、销售和出租以及商品房销售政策，以实现居者有其屋。

　　政府回购老人组屋

　　新加坡国家发展部长马宝山本月初宣布，政府将划拨一笔额外津贴，以吸引和鼓励符合条件的组屋屋主加入“屋契回购计划”。计划规定，拥有两房或三房式组屋、且仅从建屋发展局购买过一套组屋的６２岁及以上老人有资格参与这个计划。组屋屋主的屋契将缩短至３０年，政府将以现金回购他们剩余时间的屋契。

　　此举旨在帮助组屋屋主利用其住宅变现。至于屋主可以套取多少现金，取决于建屋发展局根据组屋市价来计算剩余屋契价值的结果。

　　按照计划，屋主所能获得的总款额（包括屋契回购的价值和额外津贴），将分成3个部分发放：

　　第一部分款项：屋主加入计划时将首先获得一笔一次性款项；

　　第二部分款项：政府将在某个年限内，每月向屋主发放一笔款额作为退休生活费。屋主若在这个年限内去世，剩余款额将发放给其家人。

　　第三部分款项：用于购买长寿保险，屋主寿命若超过第二部分付出款额的年限时，继续保有收入养老。

　　马宝山说，如果长寿保险所给予的款额足够屋主支付租金，他就可以继续住在同一套屋子内。但在现阶段，政府无法承诺屋主仍旧可以继续住在同一个组屋内，但至少会有栖身之处。

　　据统计，新加坡大约２．５万名组屋屋主可在此计划中受惠。

　　现行的老年人房屋变现方法往往是年迈的屋主卖掉组屋，搬入价值６万美元以上、屋契为３０年、只有一个房间的公寓。考虑到许多老人不愿离开久居的组屋，新计划作出重大改进，使得老年人不一定搬出他们原来的住所。

　　一些老年屋主对“屋契回购计划”很感兴趣。６０岁的娄先生说：“这比原来的办法好，不用搬到陌生的环境，也不用搬进更小的公寓。”６４岁的拉赫曼认为组屋变现很有吸引力，“如果我和妻子缺钱用，这是个变现的好机会”。

　　组屋坚持“自住为主”

　　新加坡是一个城市型国家，土地资源紧缺，因此逐渐摸索出一套符合自身实际的房地产市场管理办法，即政府计划与市场相结合，以政府主导分配为主，市场出售为辅，从而解决了大部分国民的住房难问题，较为成功地实现了“居者有其屋”的目标。

　　从上世纪６０年代开始，新加坡便推行“居者有其屋”计划，这不但给国民提供住所，也让国民拥有资产，对国家有更大的认同感。

　　新加坡的民用住宅房地产市场主要由政府组屋和商品房两部分组成。商品房由私人投资建造，按市场价格发售，主要客户群是收入较高的二次置业者、投资者或者外国公民。目前，新加坡约有私人住宅２０多万套，类型有共管式公寓（非有地住宅），私人公寓以及有地住房等。而政府组屋由政府投资修建，价格也由政府统一规定，以低价出售或出租给中低收入阶层。

　　目前，新加坡每年将国内生产总值的９％用于组屋建设。在过去４０多年间，政府总共修建了将近１００万套组屋，从而使全国目前大约８４％的人口居住在组屋之中。

　　建屋发展局对组屋的政策定位是“以自住为主”，严格限制居民购买组屋的次数。购买组屋后，屋主在一定年限内不得整房出租；在购买后５年之内，组屋不得转让，也不能用于商业性经营；一个家庭同时只能拥有一套组屋，如果要购买新房子，必须退出旧组屋，以防有些人投机多占。另外，按照相关规定，屋主出售购买不足一年的房屋，需缴纳高额房产税，这对平抑商品房价，避免炒房甚为有效。

　　根据相关政府规定，任何人在买卖组屋时必须提供翔实的资料。如果发现弄虚作假，当事人将面临高达５０００新元的罚款或６个月的监禁或者两者兼施。

　　政府新组屋只供新加坡公民享用。如果夫妇俩都是常驻公民（持绿卡者），只能购买二手组屋，与新组屋无缘；若是单身或夫妇俩只有一人持绿卡，只能租房，不能买房。

　　公平原则合理分配

　　就组屋分配制度而言，也颇有章法。一般来说，组屋建成后，建屋发展局会以国民的收入水平为依据，按照公平原则进行合理分配。符合政府配房条件的住户一律排队轮候政府分配住房，低收入者可以享受廉价租房待遇，中等收入者可以享受廉价购房待遇。具体而言，组屋按地段与面积不同，价格从１５万新元（约合９．９３万美元）到２５万新元（１６．５６万美元）不等。

　　符合购房条件者，可以向建屋发展局申请优惠按揭贷款。而设立于１９５５年的中央公积金则是新加坡人购房的主要资金来源。这是一项强制性储蓄计划，由员工和雇主每月按一定比例交纳。在购买组屋时，公积金可以用于支付首付款，也可用于支付月供。

　　此外，政府还以各种形式向公民提供大量住房补贴，从而使组屋价格保持在一般新加坡人能够承受的范围内。政府去年还推出额外公积金房屋津贴计划，为首次购买组屋的低收入家庭提供５０００新元（３３１１美元）至２万新元（１．３２万美元）的额外津贴。

　　相关数据显示，过去几个月间，新加坡的房地产交易十分兴旺，组屋价格在上半年上扬４．２％，８０万名屋主的组屋在１８个月里增值６％。

　　楼价的升涨是一把双刃剑，它使已拥有房地产的人资产增值，但对低收入阶层来说，拥有房产的“门槛”也增高，尤其是第一次购屋者，手上并没有可供出售的物业，在房价持续攀升时购买房地产备感困难。

　　对此，马宝山近日表示，政府准备在年内出台新措施，帮助低收入国民实现拥有组屋的愿望。他强调，尽管房地产价格攀升，但继续确保组屋价格处于广大国民所能负担的水平是重要的，特别是低收入家庭。

　　房型随着形势变化

　　新加坡的房地产政策并非一成不变，而是随着实际情况的变化不断进行调整。今年３月，马宝山在国会宣布进一步放宽组屋出租条例，目的是为让年迈屋主更容易套现，应付退休后的生活，同时也为经济困难的屋主提供套取现金的选择。

　　原条例规定，未还清贷款者须住满１０年后才能将整套组屋出租，已还清贷款者则须住满５年。而按照放宽后的条例，不论屋主是否还清房屋贷款，受津贴组屋的屋主住满５年、不受津贴组屋的屋主住满３年后便可出租整套组屋。符合资格可整套出租的组屋达６４．５万套。目前，市场上有１．３７万套组屋获得建屋发展局批准可整套出租，这其中３２％不符合旧条例的出租资格。

　　新条例公布后，越来越多的人选择出租组屋，然后搬去与家人或亲戚同住。约九成出租者是小家庭住户，约三分之一是５５岁以上的年长者。出租的组屋类型主要是三房式和四房式，占６５％。超过８０％的出租者已住满至少６年。另外，５７％出租组屋的屋主还在偿还房屋贷款。

　　此外，政府会根据经济发展情况与房地产市场的具体需求，改变大小住房的比例。比如，在经济发展状况良好时，新加坡人对四房与五房式住房的需求增多，政府就增加这类住房的建设数量；反之，在金融危机后的不景气年间，二房与三房式住房的建设数量就比较多，四房与五房式住房就相应减少。