□文案  张嵩  陈媚

　　作为全球最大离岸式集装箱深水港和国家首批保税港区，洋山港将吸引包括港区固定工作人员、商务流动人口、旅游人口、国际海员等数千万人流，并将产生一个与港口物流、港口旅游相关的贸易、会展、旅游、物流等多种行业所形成的“全球港口产业链”！

　　2007年，随着庞大资本和众多世界企业落户洋山港，港区内对办公物业的需求将达到前所未有的高峰并持续膨胀！

　　在供应方面，目前，洋山港城首推的2万平方米商住楼是港区仅有的集中办公房源——

　　继“万商汇”港口商铺、一期港区住宅产品等成功热销之后，在最后少量绝版房源保留供应的同时，洋山港城即将隆重推出其商住楼产品。

　　在洋山深水港发展进入冲刺阶段的当前，在“港口产业链”正在快速形成的当前，在越来越多世界企业涌入洋山港的当前，洋山港城商住楼产品的推出，无疑占尽了天时地利。

　　“国际航运中心”加快推进  “第三代港口”模式盛行

　　近期，中央有关部门领导和上海市主要负责人指出，要“加快推进上海国际航运中心建设”。其中，作为上海国际航运中心的重要组成，洋山港发展进入了一个关键时期。

　　世界港口的发展大体经历了三代，第一代港口为纯粹的“运输中心”；第二代港口为“运输中心＋服务中心”；第三代港口则升级为“国际物流中心”。目前，一些世界级港口已经不把吞吐量作为衡量发达程度的惟一标准，而是进入了第三代发展模式，即港口产业群的形成及其对港口发展的翻倍推进作用。

　　洋山港，可视为第三代港口的标志。随着洋山深水港的充分建设和洋山岛整个港口的发展，新一轮的“港口产业链效应”即将强势显现。

　　“港口产业群”正在形成  “港口办公物业”供应极度紧张

　　目前，洋山港正在形成一个与港口物流、港口旅游相关的贸易、会展、旅游、物流等多种行业所形成的“全球港口产业链”，由此，洋山港的办公配套需求也正在迅速膨胀。

　　洋山保税港区具有集装箱国际中转、国际采购、国际配送、转口贸易和出口加工等综合功能，更将带来港务管理、货运代理、商业贸易、金融保险和服务贸易业等的大发展——快速发展的港口产业提供了广阔的市场和巨大的发展空间。

　　然而，相对洋山港区巨大商机的全面释放和办公配套需求的迅速膨胀，洋山港的“港口办公物业”的供应却在当前显得极度紧张。目前，洋山港区仅有洋山港城一家地产项目，就全球港口的发展趋势案例，远未达到洋山港的终极需求。而“港口办公”这部分产品，在整个洋山港区市场更是明显的供小于求，稀缺态势突出。

　　推出商住楼产品  洋山港城填补市场空白

　　洋山港城即将推出的商住楼，在推出时机、市场机会以及项目占位上都占有几近理想的优势，几乎与洋山港的发展节奏、与整个上海两港一城、国际航运中心等城市的发展节奏达到了“共鸣”和“共振”效应，也使得洋山港城的自身价值得到了强劲的支撑。

　　港口建设逐年推进

　　资本和企业集中涌入

　　按照规划，洋山深水港将于2010年完工。续05、06年一、二期工程完工后，2007年，洋山深水港将进入持续推进的关键时期。按港口发展规律，更多资金和企业将选择这样一个“承前启后”的节点落户港口，洋山港城此时推出商住楼，其时机之巧将转化成为难以复制的价值并最终实现。

　　供应严重跟不上需求

　　稀缺价值明显

　　洋山深水港一日千里的发展速度，带来批量涌入的资本和企业，也带来乘数增长的办公配套需求。而目前洋山深水港仅有洋山港城商住楼这个机会，供不应求的明显态势，使其成为这些企业驻足的不二选择，也成就其明显的稀缺价值和抢购的紧张形势。

　　独占交通商贸咽喉地带

　　尽得港口保税政策优势

　　洋山港城，独占洋山深水港交通、商贸咽喉地带，是大洋山首席对外门户。作为国家首批保税港区范围内的商住楼，洋山港商住楼还享受着保税港区独特的政策优势，这赋予了在这里办公的企业享有港区特殊的税收政策，这是普通商业办公投资所不能赋予的。

　　４０－９０平方米（建面）灵动空间

　　户型精总价低

　　４０－９０平方米（建面）灵动创意工作空间，具有户型小，总价低的优势。在户型规划上，讲究空间的多功能和实用性，以实现使用率最大化。更有部分海景房，观景性更好，处处体验优于别人的办公空间，投资自住也可自由掌握。

　　洋山港区管理中心大楼“被抢滩”案例

　　洋山港区管理中心大楼规划预留1500平方米办公区域。但对外招租消息一传出，纷至沓来的求租信、问讯电话，便很快超出了承受能力。“美国总统”轮船公司想来，台湾长荣想来，马士基想来，中远、中海想来……世界上知名的、不知名的船公司都想在此办公。

　　“我们和那些船公司都说了，现在具体租金还没有定，有可能比市区最贵的商务楼还贵。可人家就是想要洋山一间房。”招商负责人戚经理面无奈地摇头，“现在和我们草签协议的已有十五六家公司了，每家公司最多只给100平方米用房。再想多，可就实在办不到了。”

　　洋山港办公物业“供不应求”局势模型

　　经验上，港口每增加一个集装箱泊位，可提供2.76万个就业职位。至２０２０年，洋山港区将布置３０多个泊位，也就是说，港区的可预估办公人群将至少达到82万以上！

　　数据显示，国际通行的标准人均办公面积是1.2-1.5平方米。按此可推算出洋山港巨大的办公面积需求。相对于此，洋山港办公物业的供应缺口显得触目惊心，这也更说明了洋山港城商住楼的价值所在。

　　港区

　　办公人群

　　假定人均办公面积

　　需求面积

　　市场

　　供应面积

　　供应缺口

　　82万人 1.2平方米 98.4万平方米

　　目前洋山港城首推的2万平方米商住楼是港区仅有的集中办公房源

　　82万人 1.5平方米 123万平方米