□本报地产评论员 房蓉

　　一系列调控政策后，上海楼市在10月3日至6日迎来每年一度的“十一假日楼市”秋季房展会，此次假日房展成了开发商和购房者相互试探的平台。业内人士表示：从“十一”全市成交情况来看，新政策已经对二手房产生不小的影响，对于拥有多套房源的二手房业主而言，其心理会受到一定影响，跳价幅度将放缓。而对新房的影响将逐步显现。

　　3日成交=节前1日 

　　据主办方统计，本次展会上预售商品房达到706套，其中包括一些异地楼盘，预售金额达到12亿元左右。与2005年“十一”秋季房展相比，虽预售金额相当，但预售商品房套数却相差非常大，当年12亿元的预售金额预购的商品房套数为2863套，是今年预售套数的四倍。与去年“十一”秋季房展会1298套（其中本市楼盘1105套）房屋预订数量相比，也相差近600套，降幅达45.6%。另据上海房地产研究机构佑威房地产研究中心提供的数据显示，今年“十一”黄金周期间，“网上房地产”有实际成交记录的10月4-6日，这3天的总交易只相当于节前9月28日一天的水平。       

　　热点板块二手房出现零成交

　　与今年“五一”黄金周上海二手楼市走势不一不同，今年的“十一”黄金周二手房市场可以用清冷二字一概而括。无论从房展会还是各中介公司的反应来看，整个“十一”期间上海二手房成交平平。

　　从汉宇地产各分行的反馈信息来看，实际成交量并不算理想。包括江浦、长寿、春申、龙茗等一些成交一直较为活跃的板块在内，都在“十一”长假期间出现了零成交。节后第一个工作日，中原地产对旗下150余家分行进行了随机调查，数据显示整个黄金周七天的成交量、带看量均有不同程度下滑。带看量与9月最后一周相比降幅高达四成以上。据中原地产浦东区域总监王逸红介绍：“与去年相比，今年购房客户中改善型需求占了绝大多数。虽然这些客户在实际购房过程中贷款比例并不一定达到7成，但是新政出台对他们的心理影响十分明显。即使是传统的热点板块带看客户量也有不同程度的下滑，最高降幅达到一半。”

　　“新政对市场的影响开始显现。”薛健雄分析：新政会逼出一些原先不太想卖房的二手房东，开始挂牌要卖房。二手房市场实际可售量将会有所增加，即10月二手房的成交量会有一定幅度上升，但不太可能超过5、6、7月的水平。毕竟在新政的压力下，首付提高，二手房的贷款更难，加上房价上升的影响，一些经济实力不是很强的购房者肯定会被压抑的。

　　单价依旧上涨

　　就在本次房展会开幕前的9月27日，央行联合银监会下发“关于提高第二套房首付以及利率”的通知，进一步提高投资性购房者的成本。从笔者了解到的情况看，由于基本用于自住，大部分购房者并没有因为这项政策而放弃买房决定，不过很多市民反映目前的房价让他们越来越难以找到满意的房子。本次展会上房价“狂飙突进”，让不少购房者惊叹不已。内环楼盘定价基本在3万元/平方米，中环线附近均价在1.5万－2万元，不少受轨道交通辐射便利的外环楼盘定价在1万元以上。100万元的预算已难觅可心房源。 

　　“新政策所转递的信号表明，各地房价都有可能会出现不同程度的调整。因为一方面，一些原先不太愿意卖房的开发商、房东的出货意愿加大；另一方面，购房者在首付增加、房贷紧缩和房价上涨的压力下，购房能力有限，因此可能出现的情况是房源的上市量增加，但是需求受到限制，成交量难以大幅上升。不过从展会现场来看，单价还是‘涨’ 声一片。”上海佑威房地产研究中心主任薛建雄表示。

　　而在不久前由搜狐网、焦点房地产网主办的2007地产融资与企业发展高层论坛上，部分知名专家还是普遍认为，房价很难下跌。