今年1月1日至10月6日，上海联体别墅（包括叠加、双拼）成交5383栋，面积117.07万平方米，超过去年129.92万平方米九成以上。专家认为，别墅市场火爆主要是因为前些年大体量开发的闵行、松江、青浦、嘉定等西南各区的联体别墅最近不断涨价热销——

　　□本报地产评论员 房蓉

　　新房供应不足，加上禁地令的影响，使得今年别墅成为上海高端住宅市场的一支主力军。来自佑威房地产研究中心的数据显示：今年1月1日至10月6日，上海联体别墅（包括叠加、双拼）成交5383栋，面积117.07万平方米，超过去年129.92万平方米九成以上。加上未来半个月的成交，今年前9个月别墅的成交量就可能超过去年全年水平。

　　联体别墅可售量减少60万平方米

　　“其实，近一个月来别墅成交的个案数与1月份相当，但是均价在万元以上的联体别墅却从35个增加到52个，平均成交价格也从1月的10622元/平方米上涨到8月的11119元/平方米。”佑威房地产研究中心主任薛建雄告诉笔者：别墅市场火爆主要是因为前些年大体量开发的闵行、松江、青浦、嘉定等西南各区的联体别墅最近不断涨价热销。

　　据悉，比公寓供应量持续不足价格高涨更有甚之的别墅市场，由于长期的禁地，供应量已经由滥伐转为稀缺。市场上联体别墅的可售量已经从年初的151.74万平方米，下降到如今的93.16万平方米。曾经是别墅供应最主要区域的浦东，由于存量房源的快速消化，又没有新增供应的补给，如今供销量都已落在了闵行、松江、青浦、嘉定等西南各区之后。

　　松江新城周边由于前些年积压了大量的别墅房源，成为了近年来交易量最大的联体别墅区。目前，该区域市场上可售的联体别墅楼盘超过20个，前来购买别墅的除大学城各学校的高层之外，主要是周边一些工业区的管理人员。而市区购房者最关注的主要是颛桥、莘闵、新桥、九亭等几个位于5号和9号线之间的外郊环板块。这4个相连的别墅板块，已经成为了全上海最为集中的别墅区，占全上海联体别墅市场总量的20%以上。特别是开发最晚的颛桥板块，新上市的圣得恒业花园、湖山在望花园等都已经挤入高端别墅行列，其近20000元/平方米的售价，也给地区的升值创造空间，让市场更加关注这4个上海别墅最集中的区域，特别是后起之秀颛桥板块。

　　另外，今年初11号线的开工也带热了嘉定楼市。金地格林风范城以127栋联体别墅的成交量，位居全市成交量前三甲。4月初才开盘的浦发香舍，就已经售出了126栋联体别墅，同样位居全市联体别墅成交量前十名。两年前就已开盘的嘉怡别墅，在今年以前销况并不理想，今年至今也已售出了44栋。

　　“由于中环内公寓房价的居高不下，再加上中心城区供应量持续不足的尴尬局面，一些中高级白领、企业中高层管理人员无法在市区购买到合适的公寓，从而将注意力转移到近郊的经济型别墅。”策源分析师如是说。

　　地价抬升引发产品变路

　　“地价的不断抬升，也给别墅产品带来了新一轮的变格。”薛建雄总结到：别墅的房型正在朝着更加精细化和更宏伟两个方向发展。

　　在薛建雄看来，为了改变面宽较窄的弱势，许多开发商开始打造具有小进深、大面宽优势的叠加别墅，一层用户拥有庭院和阳光地下室，二层用户拥有大露台和空中花园，总面积被控制在200－300平方米左右的叠加别墅，总价也得到了合理的控制。节约用地的叠加别墅，不但解决了地价抬升带来的成本问题，还更加符合居住要求，从而成为了中档别墅市场的主流。除了去年４月底首度开盘的新江湾城１号作品外，新江湾城规划区域内的第二家楼盘华润的橡树湾也将推出“联庭”别墅形态，该别墅建筑有５层，一层带地下室为一户，二三层为一户，四五层又为一户。每户各带有一个大露台，地下室带有一个采光的独立庭院，并有独立的楼梯。由于房源建筑面积在180－240平方米之间，如按传言说售价在25000元／平方米，则单套的售价将在450万－600万元。据悉，目前橡树湾售楼处接到的客户需求已经超过1000组以上，其中大部分都是对联体别墅的构造感兴趣。与周边以公寓为主相比，橡树湾联体别墅房源在房型、规划、定位上都与已在售各楼盘错位，明显是希望吸引新江湾城周边区域的高档客户群体。

　　事实上， “瘦身变精”早已在独立别墅一端显现。去年轰动市场的佘山3号和今年最热的复地北桥城，独立别墅的面积都不到300平方米，薛建雄表示：“曾经占据市场主流的400-600平方米的独立别墅开始逐步退出市场。”这一说法虽有点值得商榷，但的确引人深思。