□中国指数研究院华东分院副院长 陈晟

　　●长三角城市圈楼市的兴盛，是天时、地利、人和共同作用的结果。

　　●从城市化率来看也表现出相似的格局，上海城市化率高达88.7％，是全国城市化率最高的城市；其次如杭州、宁波、南京、无锡、苏州等，城市化率超过60％；其余城市化水平大多处在40％－60％之间。

　　●由于经济水平和城市化率处在不同的阶段，长三角楼市已经并且仍将继续呈现以上海为龙头、以浙江和江苏为两翼的多层次并进格局。

　　以上海为中心、江苏沿长江地区及环杭洲湾地区16个城市构成的长三角城市群，虽然仅占全国1％的土地和6％的人口，但在近年来的中国房地产市场无疑是独擅胜场。万科、中海、新鸿基……几乎所有知名开发商都选择了进入长三角，长三角楼市也持续表现出供需两旺，以房地产投资额为例，2006年长三角城市群房地产投资额为4076亿元，占全国的五分之一强。

　　天时、地利、人和的作用

　　长三角城市圈楼市的兴盛，是天时、地利、人和共同作用的结果。中国经济数十年来一直保持稳步增长，对内改革和对外开放均卓有成效，持续向好的经济和社会环境，是长三角楼市发展的天时。而长三角自来是中国经济富庶、居民富裕之地，近年来该区经济发展尤为迅速，在全国经济体系中占据重要地位。2006年长三角GDP接近4万亿元，占全国GDP的19%;GDP增速均值达到14.7%，高于全国GDP增速4个百分点，表明长三角已经成为全国重要的经济增长极，这是长三角楼市领先于全国发展的先决条件。2006年长三角16个城市城镇居民人均可支配收入为17237元，比全国平均水平高出近一半，发达的民间经济、较高的居民消费能力和大量的人口导入为长三角楼市提供了强劲的需求支撑。几方面的共同作用打开了长三角楼市的新局面。

　　作为中国最大的城市群，长三角内部呈现阶梯型发展格式，16个城市大体形成四个层次：第一层为上海，全国首个生产总值突破万亿元的城市，是长三角的龙头城市；第二层次为苏州、杭州、无锡、宁波、南京，GDP总量均超过2000亿元，成为区域中心城市；第三层次为南通、绍兴、常州、台州、嘉兴、扬州、镇江、泰州，经济总量在１０００亿元至２０００亿元之间；第四层次是总量低于１０００亿元的湖州和舟山。从城市化率来看也表现出相似的格局，上海城市化率高达88.7％，是全国城市化率最高的城市；其次如杭州、宁波、南京、无锡、苏州等，城市化率超过60％；其余城市化水平大多处在40％－60％之间。

　　城市化进入中期加速阶段

　　照全球通用的城市化率，一般城市化水平在30%以下为初期发展阶段，30%－70%为中期加速阶段，70%以上为后期成熟型发展阶段。长三角16个城市的城市化水平都超过了30％，已经脱离了初级发展阶段，进入了中期加速阶段，定下了未来数年内长三角楼市持续发展的基调。由此可以预计，由于经济水平和城市化率处在不同的阶段，长三角楼市已经并且仍将继续呈现以上海为龙头、以浙江和江苏为两翼的多层次并进格局。

　　在发展的主基调上，处于不同城市化进程中的城市其表现将各有所异。上海已经高度城市化，属于后期成熟型发展阶段。高度的城市化水平使得国内国际知名开发商均把上海作为兵家必争之地，呈现综合实力强、品牌信誉佳的开发商主导市场的格局，房地产的金融性将进一步凸显，综合型商用物业和高端物业将成为市场未来制胜点；杭州、苏州、无锡、南京等已经超过了60%，处在中期加速期的尾声，即将进入成熟期，目前纷纷出现实力品牌开发商高调抢占市场、掌握市场优质资源和话语权的局面，例如中海、万科、复地、凯德、华润、新鸿基进入杭州；中海、万科、大华进入南京；凯德、金地、中海、万科进入宁波；万科、华润、复地、首创进入无锡；未来这些区域中心城市将出现品牌楼盘领跑市场的局面；南通、绍兴、常州、台州、嘉兴、扬州、镇江、泰州，经济总量和城市化率相对较低，仍处在加速发展阶段，并将成为品牌开发商的下一个着眼点。

　　寄望长三角楼市迎来和谐、科学发展的新篇章！