□本报地产评论员  董琳霞

　 “今年前三季度过旺的上海楼市，已经透支了购买能量。”佑威房地产研究中心主任薛建雄表示即将到来的冬季楼市将呈量跌价稳的局面。

　　房价非理性上涨

　　购买力提前透支

　　紧缩的市场供应，和刚性需求的急速反弹，导致了价格的非理性上升，今年“金九银十”两个月商品住宅的平均成交价格为10896元/平方米，比去年同期上涨了22.26%，比2005年上涨34.39%。

　　佑威&天天房展网研究中心的数据显示，今年前10个月，上海商品房的总成交金额已经达到2518.08亿元，其中住宅的成交金额也高达2273.88亿元。而去年全年商品房的总成交金额仅2177.08亿元，其中住宅成交金额只有1841.04亿元。

　　“今年前10个月楼市所消耗的购买力已经超过去年，也超过历年最高2004年的水平。”薛建雄表示，今年所呈现的巨大购买能力来源于去年的观望之后压抑的刚性需求，同时在全球流通性过剩的情况下，房价不但没有下跌的可能，反而有更大的涨价预期，因此市民前期急于入市购房。现时，购买力不支的楼市，遇到房贷新政，透支的市场就自然降温。

　　新政突袭

　　市民购房意愿下降

　　二手房市场上，“第二套房首付提升”的消息对于部分预备近期购房的购房者也有不同程度的影响。来自美联物业的调研结果显示，仅有20％的客户表示自己将按原定计划购房，有68％的上门客户明确表示，将推迟自己的购房计划，仅有3％的客户表示会加快购房进程，避免之后调控政策的趋紧。同时，有25％的客户表示，由于首付款提升，自身支付能力不足，将降低购房预算。

　　同时，观望态势也蔓延到了一手房市场，虽然10月的最后一周上海楼市成交量微副反弹；但却改变10月新房成交量加速下滑的局面。

　　来自佑威&天天房展网研究中心的数据显示，10月商品房的总成交量达到211.89万平方米，比9月大幅下滑16.34%。其中，商品住宅成交量下滑幅度更是达到18.57%，仅成交168.73万平方米。薛建雄表示，10月楼市遇到房贷新政加速下滑，之前长达5个月200万平方米/月的高胀成交行情，不但把房价推到历史高位，也使得楼市需求提前释放。因此，在购房能力大减和房贷政策影响下的冬季楼市，成交量将可能进一步萎缩。

　　短投客销声匿迹

　　中心区长线投资客陆续进场

　　“楼市经过两轮宏观调控的洗礼，目前楼市短线投资客销声匿迹，长线投资客由于看好租金上涨预期，略有抬头趋势。”美联物业上海区总经理冯泓睿表示，部分支付能力较强的长线投资客信心回归，开始积极筹备陆续进场。

　　美联物业市场研究部数据显示，近期预备购房进行长线投资的客户由今年年初的不足5％增加至10％左右。今年的三四月是自住需求集中释放的时间段。包括徐汇、静安、黄浦、卢湾及浦东内环区域在内的各区域，购房进行长线投资的客户比例不足5％。由于部分中心区域二手房价格上涨幅度较大，部分自住购房者明显感觉力不从心，暂离市场。

　　“相比一般自住客户，长线投资客平均支付能力较强。大多是有一定经济基础的境外人士，包括港澳台及欧美人士”。美联物业南区总监黎志贤表示，虽然该群体支付能力相对较强，但他们对于物业本身质素更为严格，如房源所处的小区位置、楼层、朝向以及景观都有较高的要求。该类购房群体不排斥购买带租约的房源，买下后也会放租收取租金回报。但相比过往，现时的长线投资客户对于物业明显更加挑剔，且在看房时都抱着“宁缺毋滥”的心态。

　　除此之外，部分挂牌出售客户看到租金上涨的预期，开始转售为租。将来可能形成市场上出售房源供大于求的状况，租金或将进入滞涨期。