□本报地产评论员  李磊

　　2007年11月8日下午4时半，仁恒置业以13.01亿元夺得新江湾城D3地块，楼面价为2万元，新江湾城地块出让价格再创新高。本次拍地是土地竞价“新规则”后的首例土地出让。由“明标”变为“暗标”对竞价有何影响，暗标是否能够有效地平抑地价的非理性增长等都吸引了各方的关注。而新江湾城作为今年最炙手火热的地块，每次拍卖都创出令人目瞪口呆的价格，更是引发了业内人士对该块土地以及开发商频频开出天价的质疑。

　　拍卖争议：

　　暗标能否避免非理性因素

　　相对于以往土地竞拍的最大不同，新规则固定以书面报价的形式进行。大家期望新规则的于书面报价可能避免现场报价的气氛影响，促使企业报价更加理性，从而达到平抑地价快增长速度的目的。但从首次竞拍的结果来看，非理性因素仍然存在。有开发商认为，由于企业之间缺少报价参照，各个企业必须一下子就报出心理价位，反而使得一些志在必得的企业不按常理出牌，一锤定音。

　　北孚集团地产研究部副主任刘光东认为，“新规则对一些普通地块应该是有一定的效用的，但是对新江湾城这样的优质地块看来作用不大。新规则作为政府和企业之间折衷的产物，是平抑地价涨幅和企业利益最大化之间的‘红黑游戏’，它将会在以后的博弈中得到强化。”

　　复旦大学房地产研究中心主任尹伯成则表示，“由于土地的稀缺导致一些特别想拿地的企业依然坚持高价博奕，加上书面报价导致企业无法得知竞争对手的底牌，一下子就亮出了自己最好的心理价位，从而使得竞拍的非理性程度无法完全消除”。

　　由此看来，“暗标”的出发点虽好，但一旦碰上了稀缺的优质地块，开发商为了拿到地，可能会有更高价产生。

　　北孚集团地产研究部副主任刘光东表示，对优质地块而言，采用招投标的方式会更好一些，可以对竞标企业的公司财务、设计方案、价格预期等方面进行综合的考量。

　　土地价值争议：

　　高价是否理性各方认识不一

　　和新江湾城D1地块相比，在不到半年的时间里楼板价上升了50%左右。该地块的出让价值和实际价值是否相符，13亿元的天价是一个理性的价格还是非理性的价格？各界对此的评价不一。 

　　北孚集团地产研究部副主任刘光东指出，“仁恒的这个报价实在是出人意料！对仁恒来说，此次以如此高的价格拿下地块，是有一定的风险的。新江湾城的地块一个比一个高涨，D3地块楼板价已经达到了2万元，预计房价将达到3万或3万以上。这是典型的成本推动型房价，而不是需求推动型房价，这会对项目的开发和预售有一定的影响。此次仁恒可能更多地注重的是广告效应和对股市的刺激。”

　　复旦大学房地产研究中心主任尹伯成说，“新江湾城虽然地块不错，但是相对于市中心来说对比优势并不明显，2万元的楼板价意味着房价可能会高达4万。新江湾城附近的高校教师是否具有这样的消费需求和消费能力，我个人表示很怀疑。而对于那些具备消费能力的人，他们完全可以在市中心人民广场那样的地段进行购买，没有必要非要选择新江湾城。因此，开发商要承担的风险相当大。”

　　佑威房地产研究中心主任薛建雄认为，“相对于新江湾成Ｄ３地块的土地价值来说，１３亿的报价并不算高。自从绿城进去之后，未来新江湾就成为高档项目集中地，仁恒在那里开发高档项目就有了依据，价格也可以卖上去优质地块的稀缺性推高了地价。相对于绿城此前拿下的Ｄ１地块，这块地比原先绿城的地有优势，容积率只有1.2，绿城是1.7，而且90平方米以下要求也只有50%，绿城是70%。这些利好的因素，都是竞价时地产企业会考虑进去的衡量因素。”在谈到仁恒志在必得要拿下Ｄ３地块的原因时，薛建雄说，“目前仁恒手里握有开发项目，而且仁恒是高端市场的品牌企业，完全没有必要借拿下这块地来产生广告效应。”他认为，仁恒看中的正是该地块的价值。

　　未来产品猜想：

　　精品服务式公寓＋花园洋房

　　土地资源极其稀缺，地产企业之间抢地的竞争非常激烈，无疑会拉高竞价。但是，高价拿地只是房地产开发的第一步，如何开发成为回收成本、获取收益的重中之重。

　　仁恒此次以２万元的楼板价拿下地块，土地价格的大幅上涨，反映在未来该地块的房价上同样可观。

　　据佑威房地产研究中心主任薛建雄预测，此次拍卖地块将来的房价肯定会在３.５万元／平方米以上。这就决定了仁恒对此地块的开发将以精品服务式公寓加花园洋房的高端项目为主。服务式公寓可以像酒店式公寓那样提供高附加值的物业服务，从而提高居宜档次。而且，提高物业服务并不需要开发商增加成本，只是提高门槛，让有钱人住，最后自己承担物业费。Ｄ３地块良好的生态规划，高档社区集中地的配套服务设施，对高端消费者具有很大的吸引力。而花园洋房在市区的价格自然更不用说。

　　仁恒作为高端项目的品牌开发商，高品质的项目是他们的拿手好戏。此次，仁恒低调出手却志在必得地拿下新江湾城Ｄ３地块。可以想象，拿地之后仁恒将充分地开发Ｄ３地块良好的生态规划，主推以精品服务式公寓和花园洋房为主的高端项目，新一轮高端项目的开发在新江湾城即将拉开序幕。