业主大会表决，该如何计算2/3投票权？维修责任费用分摊，除了“法定”，能否“约定”？怎么防止开发商利用销售优势，强行占有收益分配？“业主公约”更名为“管理规约”后，内容该怎么变？

　　从今年10月1日起实行的《物权法》，对业主的权利义务、业主大会的设立、业主共同表决事项及表决规则、物业共有部分维修费用和收益分摊分配等，作出了法律规定，国务院《物业管理条例》也相应修改。昨天，上海市房屋土地资源管理局发布信息称，已对相关问题作了具体规定。

　　“大产证”只能算“一人”

　　根据《物权法》规定，业主大会表决采取“专有部分面积”+“业主人数”的双重计算规则。选举业主委员会、选聘和解聘物业企业等，“专有部分面积”和“业主人数”，都要过半；维修资金使用等重大事项，两项都要超过2/3。

　　那么，如何确定“专有部分面积”和“业主人数”?市房地局的通知规定，计票主要依据为产证。业主“专有部分的面积”按所持房地产权证记载或者房屋销（预）售合同确定的建筑面积计算，不包括停车位建筑面积。建设单位作为业主，其“专有部分的面积”为未销售的物业建筑面积，不包括依法归全体业主所有的物业、停车库、配电房、垃圾房以及不能单独办理产证的其他物业的建筑面积。“建筑物总面积”为所有业主享有“专有部分的面积”的总和。

　　“业主人数”按房地产权证数确定，一个产权证计为一个业主人数。房屋已出售并交付使用但尚未领取房地产权证的，按房屋销（预）售合同数确定，一份合同计为一个业主人数。

　　根据新的投票规则，开发商如果只办理了一张“大产证”，业主人数也只能算“一人”，而一个业主如果在小区拥有多套房产并且分别办理了产证，则可根据产证数计为“多人”。

　　费用“约定”先于“法定”

　　《物权法》对建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配采取约定优先原则。根据《物权法》相关规定，物业管理中费用分摊、收益分配有“法定”、“约定”之分，且“约定”先于“法定”。

　　值得注意的是，业主大会成立前，为防止开发商利用房屋销售优势做出不合理的约定，建筑物及其附属设施的维修责任费用分摊或者相关收益分配，按照《上海市住宅物业管理规定》执行，即主要按照房屋建筑面积比例计算。

　　业主大会成立后，则可以通过管理规约等方式对建筑物及其附属设施的维修、更新、改造、养护费用分摊或者利用物业共有部分所获收益分配进行约定。没有约定或者约定不明的，按照房屋建筑面积比例计算。

　　业主公约变身“管理规约”

　　此外，根据《物权法》规定，业主自我管理的合约名称发生了变化，“业主公约”更名为“管理规约”，将“业主临时公约”更名为“临时管理规约”。原本物业选聘、《业主大会议事规则》《业主公约》、维修资金使用需2/3投票权，如今只有维修资金的使用，需2/3投票权，其他全为1/2。

　　市房地局已经通知，《物权法》施行前制定的《业主大会议事规则》《业主公约》《业主临时公约》的部分条款与《物权法》相关规定相抵触的，在2007年10月1日之后，应按照《物权法》的规定执行；业委会应当对原《业主大会议事规则》、《业主公约》进行修订，并在下一次业主大会会议召开时，提交业主大会表决。  首席记者 晏秋秋

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