京城楼市寒潮来袭。

　　据21世纪不动产监测数据显示，十一黄金周及节后数周的北京二手房市场交易量，环比9月总体下降幅度达到25％左右，部分热点区域的交易量下降幅度超过30％，尤其是购买第二套住房的成交比例已下降至占总成交量10％以下，市场被浓郁的观望气氛笼罩，这让不少圈里人陡然怀念起前几个月的红火。

　　官方统计数据表明，从6月底到9月末，仅3个月的时间，北京五环路内住宅的期房均价就已超过上半年时四环路内住宅的期房均价。以此推算，北京五环内一套75平方米的商品住宅价格要高达上百万元。

　　正当业界额手相庆旺季提前到来，没想到9月27日，央行联手银监会出台了提高第二套住房首付和房贷利率的调控政策。正如一位市场人士所言：“伴随着本月市场成交数据的‘尘埃落定’，‘金九银十’的良好预期不攻自破。整体成交走势的持续疲软从一个侧面反映出政府连续调控举措之后的实际影响效力。”

　　按照最新的调控政策，五次加息将在2008年1月1日全部生效。假设100万贷款，20年还款，购房者（包括二手房按揭客户）月供的影响是每月多增加还款额617元，增幅为8％。而购买第二套住房以上的按揭还款额将增加1516元，增幅为18％；如果累计算上五次加息，则月还款增加2133元，增幅为27.56％。

　　中金公司研究部认为：“这样的增幅对需求的抑制作用将会十分明显，尤其是对大户型项目，除了首付、月供支付影响之外，可贷款数额也将受到进一步限制（按揭还款不得超过家庭收入的50％），因此短期内高档商品房成交量萎缩将会十分明显。”

　　在投机气氛更为浓厚的深圳，投资客已经提前感受到了寒冷。21世纪不动产高级分析师孟奇表示：“早在6月份，为了抑制一路疯涨的房价，深圳多家银行联手提高了二手房贷款门槛，有些银行甚至叫停了二手房贷款。此举令当地二手房交易量锐减了30％。有些项目急于脱手，价格降得很低。”

　　10月份，上海的二手房成交量也比9月份下降了29.8％。而北京的二手房交易市场，从去年10月至今，除了7、8、9三个月出现放量，“有价无市”的冷淡行情也持续了颇长一段时间。

　　“我爱我家”控股公司副总裁胡景辉认为，央行出台房贷新政是出于控制信贷风险和调控房价的双重考虑。新政将对购买第二套住房贷款的首付比例调整到40％以上，依此类推，购买第三、第四套住房的贷款首付比重会进一步提高。购买第二套住房的贷款利率要高于基准利率10％之上。依此类推，购买第三、第四套等以上住房的贷款利率可能也会随之上浮。这不是一个简单的政策，实际上已经传达出下一轮宏观调控的整体思路：保障每个家庭有一套房产自住、抑制投资，打击投机。该保障的保障，该抑制的抑制，该打击的打击。后续还会有一系列政策都会参照这个思路来制定，比如物业税。

　　目前，物业税已经在10个城市进行试点，但具体何时“正式落地”尚无定论。

　　新民周刊  （张静）

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