□本报地产评论员 李真

    ●有数据表明，我国房地产市场发育早也较成熟的广州市，目前已有约1／3的房地产企业被淘汰出局，从最“辉煌”时期的1600多家，减少至目前的1000多家。也正因此，“寡头时代”的说法甚嚣尘上。

　　●中国市场巨大，从一线、二线到三线城市，整个战线非常庞大，业内人士表示，“虽然全国范围内的垄断不大可能，但是不排除局部区域可能形成一家独大的现象。”

　　越来越高的门槛使越来越多的中小企业进入一种焦躁的状态，他们对被淘汰出局的担心日益深重。而那些大牌的企业则愈发高调，大手笔的上市融资，大踏步的攻城占地，一幅幅志在必得的战略蓝图已隐然可现。

　　业内人士惊呼，房地产行业已经从春秋时代进入了弱肉强食的战国时代。更有不少人断言，房地产的寡头时代已来临。先不对这一命题下定语，但无论如何，对房地产企业来说，当游戏规则越清晰、苛刻的时候，一场全行业的洗牌将无可避免。

　　寡头时代何时到来

　　所谓“寡头时代”的房地产市场，是处于完全竞争和完全垄断阶段之间的一种市场结构，它最大的特点就在于少数几家开发商控制着行业全部或大部分产品的供给，并且每个开发商的产量都会占市场总量的相当份额，最重要的是他们对市场价格和房屋供给量有着举足轻重的影响。

　　而这一过程，从2006年开始的新一轮调控中，表现开始明郎起来。

　　新一轮调控，在很多业内人士看来，无疑是套在开发商头上愈收愈紧的“紧箍咒”。无论是加息、更严厉的贷款条件还是土地开发的“39号令”，都对开发商的资金实力提出了更高的要求。这种情况下，房地产开发企业的融资压力空前巨大。就此，不少分析人士表示，资金实力成为开发商优胜劣汰的主要标准，大牌上市公司具有较强的竞争优势。这些优势，支持着这些上市公司在全国土地市场上掀起“圈地运动”，挤压中小企业的生存空间。

　　显然，目前中国房地产开发行业中大鱼吃小鱼的态势已经明显，有数据表明，我国房地产市场发育早也较成熟的广州市，目前已有约1／3的房地产企业被淘汰出局，从最“辉煌”时期的1600多家，减少至目前的1000多家。也正因此，“寡头时代”的说法甚嚣尘上。“就目前的情况而言，说‘寡头时代已经来临’还为时尚早。”谈到未来的趋势，旭辉集团上海事业部营销总监高翔说。

　　他认为，尽管目前出现了少数实力强专业化程度较高的“地产大鳄”，如万科等，土地储备量大、销售成绩突出、品牌效应良好，“但他们也绝对没有实现‘垄断’市场的能力。”中国市场巨大，从一线、二线到三线城市，整个战线非常庞大，对于任何一家企业来说，做大这样一条战线在人力、资金上都有极高的要求，因此一家两家独占的可能性不大。但他同时表示，“虽然全国范围内的垄断不大可能，但是不排除局部区域可能形成一家独大的现象。”

　　行业大洗牌即将到来

　　9月以来，房地产销售在新政的影响下稍显得冷清，整个市场处于观望阶段。但另一方面，房地产大佬们的募资、“圈地”仍马不停蹄。

　　对这种现象，上海华燕房产会员制俱乐部韩健君表示，虽然在连续出台加息和行政手段之后，政策要进入一个观望期，但是从总量上看，中国房地产行业支柱产业的特征仍将持续存在并且继续呈现上升势头。尽管房地产价格上涨有周期，但在工业化和城市化过程中，绝对价格水平始终趋于上升。

　　因此尽管面对万科、招商、中海、保利等强者，政府声声催紧的土地紧缩政策，以及为数不少的中小房企丢下无数烂尾楼的无奈叹息，许多后来者却仍义无反顾地试图挤进房地产的大门。如7月25日，G中宝发布公告称，公司计划向新湖集团定向增发13亿股A股，以不超过40亿元的代价收购新湖集团在全国范围内主要的16家房地产子公司的股权。相关人士透露，G中宝的土地储备接近了万科去年底的水平(1209万平方米)。

　　“在这种情势下，未来的市场，就像历史上的一个时期：从春秋走入战国，即房地产企业将由多而散的局面逐渐进入少而强的局面，行业大洗牌即将到来。”徐汇商建市场开发部经理毛骏涛总结表示，在这一阶段里，少数房地产企业通过上市方式，融资能力更强，和政府的公共关系紧密，市场营销策略准确快速，更易于整合行业内的优势资源。对于中小房地产企业来说，他们未来的命运可能就是与大集团结合，规附实力强大的企业，或者会最终消亡。但即便是这个消亡的过程，也仍然是一个盈利的过程。

　　“可以肯定的是，这次中国房地产一场声势浩荡的洗牌将在所难免。”毛骏涛肯定地说。

　　惟专业化方立于不败之地

　　显而易见的是，这个行业面临的危机和竞争前所未有的巨大，无论大牌还是中小房企都在蜕变。

　　11月5 日，SOHO中国斥24亿收购华远在北京的两项目。华远地产董事长任志强表示，“这是基于房地产产业链专业化分工的考虑，今后的地产产业链中会有更多的细节分工的问题。有的公司肯定比较善于做前期的东西比如土地开发，有的比较善于处理烂尾楼法律手续问题，有的公司善于做非精装修产品，也有的公司善于做营销和推广。转让这些项目，原因是我们只赚我们这个环节的钱。后期的精装、销售交给更专业的团队完成。”业内人士认为，这一收购行为，正反映了时下房地产企业向产业专业化方向的努力。

　　“走向产业链的专业化将是接下来各个开发企业首要面临的问题。”上海春之声营销副总经理赵春雷对这一现象表示了肯定。长久以来，我国房地产企业尤其是中小企业处于散兵游勇、零打碎敲式的小规模开发，不仅如此，许多房地产企业既做房地产，又作地产，而且不分档次、不分区位、不分用途，什么项目都做。更有开发企业提供“一条龙”式的服务，即材料销售、建筑施工、装饰装修、物业管理都自己做，甚至包括了中介、设计，企业向大而全、小而全发展。

　　“这在行业发展初期还是行得通的，但随着竞争加剧，房地产市场的不断发展和产业链的延伸，一家房地产企业是难以同时具备全方位能力的，尽快实现专业化是当务之急。”赵春雷强调说。他举例说，在这方面，万科是一个典型的代表。近两年就有相当多的土地不通过公开的招拍挂，即通过并购或联合开发来获得的。很多有土地和资源的企业，都想和万科合作。香港信合和中海的合作也是如此，香港信合的融资能力和中海地产的开发能力是有目共睹的，两个企业各自的专业优势成为整个产业链条中共同成长的基因。

　　“总之，无论对中小企业还是大牌企业，尽快实现专业化，才能在接下来的竞争中保持不败之地。”赵春雷总结