○从房地产上市公司的公开数据看到，企业利润率有大幅度的提升，但资产周转率在最近两年呈现下降的趋势；

　　○对于存量资产周转率降低的企业，实际的土地储备年限在延长，相应的企业资产负担在增重；

　　○谁能够撇开土地升值收益，专著于造房子才能有长期的生存能力，而不被地荒和钱荒而左右。

　　随着股改的完成，地产企业股权融资的门槛降低，企业的发展速度提高，相应的土地储备的规模和速度也都提高，风险也随之而来。

　　从房地产上市公司的公开数据看到，企业利润率有大幅度的提升，但资产周转率在最近两年呈现下降的趋势。为了反映企业真实运营效率的变化，我更倾向于一个叫做存量资产周转率的概念。地产企业资产转化成销售额的时间比较长，实际上本年的销售额或者销售回款通常是上年或者前几年的存量资产决定的，存量资产就是企业的销售收入，或者是销售回款比上年末的总资产。

　　剔除了当期资金周转的影响，存量资产周转率反映了地产企业对当年存量资产的开发力度。在过去两年内，房地产上市公司平均存货余额从2004年的14亿元增加到2006年26亿元，存货率从原来的16.7%到现在的50%，甚至有一些地产企业存货以百分之百的速度增长。一个企业如果存量资产不变的话，他的运营效率也在提升，在新的规模上他的效率是保持比较高的水平，随着企业规模的扩张，存量资产周转率在下降，说明他的效率提升跟不上规模扩张速度，在更大的规模上企业的效率是降低的。如果把存量资产周转率维持在0.5倍以上，短期风险头寸就是零，如果在0.7倍以上，近几年的风险头寸也将趋于零。万科存量资产周转率保持着0.7－0.8倍的升幅，说明至少目前为止，随着规模的扩张，万科运营的效率还可以跟上。而我研究的60家地产上市公司里面，其中有39家地产企业短期风险头寸大于零，28家大于10%，20家大于20%。这些数字背后说的是上市公司的囤地行为还是开发经营确实跟不上规模的扩张，对于存量资产周转率降低的企业，实际的土地储备年限在延长，相应的企业资产负担在增重。

　　问题就在于在这种短期长跑下经营已经成为中国地产行业普遍的生存状态，尤其是在今天土地供给短缺，地价上涨的过程中，很多的企业或者是出于恐慌，或者是为了获得更大的利润，在增加土地储备。但是如果运营效率跟不上，存量资产周转率降低的话，对于中国地产企业很危险。

　　存量资产周转率一直提高不上去，一个主要的原因就是随着招拍挂的推行，土地增值税的推行，土地收益正在衰减。所以我认为谁能够撇开土地升值收益，专著于造房子才能有长期的生存能力，而不被地荒和钱荒而左右。未来中国地产企业的盈利模式将发生变化，开发商将回归制造商的本质。（房蓉整理）