●提前还贷需根据个人实际情况量力而行。

　　●还款所剩款项如是本金，提前还意义不大。

　　●有投资创业的其他机会，没必要提前还贷。

　　●在前3年争取多还款，可以减小利息负担。

　　银行理财师提醒市民：提前还款虽可以降低利息支出，赚到利息差，但还需根据个人经济承受能力和实际需求量力而行。

　　两类人不必急还房贷 

　　对于2007年3月中旬前按揭房贷的市民来说，今年的5次房贷加息效应要在2008年1月1日起体现，每个月要多交月供是肯定的。但是，光大理财师认为，从银行理财的角度来说，有两类人是不用急着提前还房贷的。 

　　一是如果房贷还款的所剩还款项主要是本金的情况下，提前还贷意义不大；二是如果你有投资创业的其他机会，就没必要提前还贷，因为银行一般商业贷款利率要远远高于房贷利率，再贷款不划算，或者你有其他投资机会，能拿到超过5%的收益，也没有必要急着还款。“如果你具备以上情况，而且又是公积金贷款，那么就更没必要还款。公积金贷款是目前银行贷款利率最低的。”深圳发展银行营业部相关人员也提醒到：“由于传统观念的影响，人们总把负债当作一件坏事情去看待。而事实上，在可控范围内保持一定的负债比例，可以保证家庭资金的流动性，获得更高的投资收益。如果房贷按揭户的手头并不宽裕，那么也没必要东拼西凑急着还款。” 

　　笔者在访问过程中发现，有些人因为近期股市、基金不好，而打算把原来用于投资的钱去还房贷欠款，这些人所占比例还不小。对此，花旗银行贵宾理财部理财专员表示，“还钱容易借钱难”，如果客户没有未来资金需求的则可以去考虑提前还房贷，而若接下来还有资金需求的则要三思而后行，“现在各类的转按揭、加按揭业务停掉了，如果客户把资金全部用于还房贷，而接下来要用银行资金就要付出更多的成本。他就要借款先把自己的住房贷款还清，从而再去申请利率更高的住房抵押贷款。”

　　年关将至，各家银行提前还款量出现了一定程度的增长，办理提前还款的客户排起了长队。在电话十多家银行后，笔者发现：除深圳发展银行规定每年提前还款不超过2次外，大多数银行对还贷次数没有限制。只不过一般要提前一个月预约，所以最多一年12次还贷。因此，全部挤在年底最繁忙的这几天还贷大可不必。   

　　五种方式有讲究

　　李小姐去年6月购得一套商品房，总价为80万元，首付30万元，剩余50万元通过建设银行商业贷款，贷款期限20年，按等额本息还款法每月还款3528.71元。9月剩余本金为485193元。最近，李小姐想提前还贷，按照上述5种方法我们可以看一下：

　　一、提前全部一次性还清。

　　即将485193元的贷款本金全部还清，不用还利息，但已付的利息不退。

　　假设提前还款20万元，剩余本金285193元。以等额本息还款法计算还款金额，来比较其余4种还款方式： 

　　二、部分提前还款，每月还款额不变，还款期限缩短。

　　每月还款3528.71元，还款期限缩短至六年零七个月。利息共计55534.75元。

　　三、部分提前还款，还款期限不变，每月还款额减少。

　　285193元贷款要在228个月还清，每月需还款2106.33元。利息共计195050.84元。 

　　四、部分提前还款，每月还款额减少，同时将还款期限缩短。

　　若将还款期限缩短至10年，月还款额从最初的3528.71元减至3172.46元。利息共计95502.3元。

　　五、剩余贷款保持总本金不变，还款期限缩短。

　　剩余贷款还款期限缩短为10年，月还款额从最初的3528.71元增至5340.46元。利息共计155662.15元。 

　　信义房产理财专家朱平平指出：“可以看出，第一种提前全部还贷最大程度地节省日后将要支付的利息。但对于多数家庭来说，提前全部还款往往意味着短时间内过大的资金支出，需要很强的经济支撑，所以大多数人还是不会选择该方式。第二种总体利息支出最少，相对是最合适的一种方式。第三种方式减小了月供负担，但节省利息程度低；第四种方式节省利息较多；第五种，月供增加，减少部分利息，但相对不合算。”

　　朱平平建议，在贷款的前几年，本金基数大，利息相应也高。因此，在贷款的前几年，尤其是前3年间一定要争取多还款，使总贷款中的本金基数下降，在剩余的贷款中利息负担会减小。同时，如打算提前还款，最好选择等额本金还款法。相较等额本息还款法，同样贷款贷了一段时间后，“等额本息还款法”所要支付的利息将高于“等额本金还款法”，而在提前还贷时已支付的利息是不退还的，这就相对多支付了许多原本不应该提前支付的利息。　□本报地产评论员  房蓉