□本报地产评论员  董琳霞

　　■“害群之马”，这是上海众多中介商看待“中天事件”时，都不约而同用到的词；

　　■“敲响警钟”，这是近期媒体围绕“中天事件”给报道精神定下的基调；

　　■然而对于购房者来说，他们只希望“中天事件”不再上演。

　　短短一个多月，深圳楼市接连遭遇“退房风波”和“降价风潮”，“金九银十”之际房地产新政的突袭给深圳楼市带来重创。成交量骤降、楼市降温带来的资金链断裂使中天事件的发生成为必然。

　　中天事件也提高了上海购房者的警惕心。有中介人士透露，近期有不少门店客户向其公司询问资金监管问题，生怕自己所交的定金及房款不翼而飞。该事件给中介的行业形象带来的负面影响不容小觑，更让新政下日益“萎缩”的房产中介“雪上加霜”。

　　其实早在前两年，就发生过多起房产中介卷款消失的例子。2004年，北京首批“放心中介”坚石地产一夜之间人去楼空；2005年，安徽合肥“房产中介航母”的桃园房产中介公司突然关门停业，客户的4000多万房款消失；2006年，曾在天津辉煌一时“汇众房产”一夜之间全线停业，，总涉案资金超过1.5亿元。

　　据不完全统计，上海最高峰时的中介门店数目达21000家，一年时间内迅速萎缩至12000家，2006年的业内统计数字是仅仅8000家，淘汰率高达62%。 

　　外压：“蛋糕”蚕食殆尽   

　　中介行业危机四伏

　　2005年以来全国房地产市场的两轮宏观调控已经对中介行业进行了两次大洗牌，在此过程中，三分之一的小型中介商撤出市场。在“僧少粥多”的情况下，剩余的“抗震型”中介商走的还算坚挺。

　　然而今年“第二套房首付比例提升”的房贷新政突袭后，让中介商的中低端房源业务量缩减了一大半，同时由于“限外”政策的限制，中介商手中的别墅、豪宅类高端物业难以出手。在大幅缩水后的市场中，各家门店平时只能靠少量的买卖业务佣金和租赁佣金维持生计。

　　内患：制度性缺陷

　　成头号隐患

　　“中天事件并不是个案，目前在一批没有资质的中介商中，存在资金监管漏洞的不在少数，旗下门店欺诈消费者的事件也频有发生，这些隐藏的行业危机早晚会被曝光。”

　　21世纪不动产高级副总裁上海区域总经理张卫平表示，某些动机不纯的中介商自进入该行业起就为这个市场埋下了祸根。在房地产市场行情整体向上之时，这些隐藏危机进入发病潜伏期，待到房产交易低迷时，挪用客户资金等违规操作留下的“窟窿”就会突然发作。今年11月，房产新政突袭后出现的“中天事件”就是一个佐证。 

　　“由于目前政府对中介行业的监管不够完善，尤其是资金监管这块没有强制实施的政策落地，加之众多客户不了解第三方资金监管的重要性，使得这批害群之马在楼市中猖獗。”    

　　上海美联物业交易管理部高级经理王磊表示，品牌资质中介商在交易资金监管及交易风险规避等方面有着完善及严格的制度约束，但是对于那些打着游击战的“野中介”来说，根本无制度可言。

　　“由于之前股市与楼市的两头热加上一些短期获利投资的良好预期，给挪用资金用作他途创造了良好的滋养空间。”

　　张卫平表示，挪用的资金一般来自门店客户的房屋首付款和定金。一家门店一般会在一个时间段内收到6至7个客户的首付款和定金，如果一个门店有100万左右的客户资金，10家门店就有1000万被中介机构代管的款项。此时，一批居心不良的中介商抵挡不住诱惑，将这笔资金投入股市、医药、保健业等行业谋取利润。但是，这笔资金存放在房产中介的期限一般在45天左右，在一切投资顺利的情况下，这批中介商的确大赚了一把，一夜间变成了资金雄厚，门店快速扩张的大型企业。然而，一旦曝光或投资失利等待他们的就是破产并接受法律的制裁。张卫平特别指出，由于一手房市场的火热，导致部分二手中介商将客户资金投入一手房开发市场，与开发商共谋利润。

　　结果：得民心者得天下

　　提倡诚信服务

　　“中介行业标榜的应该是便捷、安全、贴心的房产交易服务。”美联物业总经理上海冯泓睿表示只有提升资金监管力度，维护优质品牌形象的企业，才能在中介行业中走的更远。

　　据冯泓睿介绍，上海美联现在合作银行开有专属的资金监管帐户。所有客户交易的房款都会有银行参与监管，每笔资金的进出，都需要提供资金所有人的授权书、产证复印件、买卖合同等资料证明，有专属财务人员负责，且交易资金均以划帐形式进出，禁止提现。

　　上海美联物业交易管理部高级经理王磊表示，上海美联前线各部门分工明确，责权清晰。一线业务人员负责客户前期的接待及买卖双方的接洽，后期则有专属的公司交易管理部，负责客户的签约、交易以及法律咨询等事宜跟进。与此同时，上海美联全市50余家分行均设置了供客户银行卡付款的POS机，整个交易流程均不过手客户的现金。这在很大程度上替客户规避了由于现金支付所带来的风险。

　　21世纪不动产同样在资金监管上规范流程，张卫平表示21世纪不动产目前在房地产交易中心中开设资金账户，明确存量房交易资金须通过房地产交易中心的“专用账户”，经纪公司无权挪用“专用账户”下的资金，只有在买方取得新产权证、卖方取得办结单后，才能凭支取凭证到银行划转资金，在整个交易过程中，经纪公司无权挪用资金，避免了“中天事件”类似事件的发生。