□本报地产评论员 王海霞

　　随着宏观调控政策频出，市场进入观望期，楼市整体成交量持续下滑。与此相对应的是，顶级公寓（单价3万元/平方米以上）的销量却在持续攀升。据业内人士观察，今年7月以前，上海几乎没有顶级楼盘上市。但进入“金九银十”之后，王子晶品、御翠豪庭、君御豪庭等各高端楼盘先后启动市场，带来交易量的提升。尽管这些楼盘夺取了市场的强大份额，吸引了消费者眼球。但是，由于中心区有限的土地供应量，从比例来看，中心区仍处于供求失衡的市场状况。    

　　11月23日，据上证房产工作室得到的最新数据，上海楼市一周以来全部房源共计成交5645套，签约面积579149平方米，其中住宅类房源成交4283套，成交面积461637平方米，占据成交总量的79.7%。而供应量则为1151套，上市面积93265平方米，环比下降80%。

　　由于今年上半年提前透支的购买力，许多项目提前完成销售计划，而目前的施工并未赶上进度，从而市场供应量有所下降。同时，随着加息、放贷新政等政策的频出，市场处于浓郁的观望期，与6月、7月相比，本月各周成交量持续下滑，日均成交仅为800套。 

　　与此相对应的是，顶级公寓（单价3万元/平方米以上）的销量却在持续攀升。据业内人士观察，今年7月以前，上海几乎没有顶级楼盘上市。但进入“金九银十”之后，王子晶品、御翠豪庭、君御豪庭等各高端楼盘先后启动市场，带来交易量的提升。尽管这些楼盘夺取了市场的强大份额，吸引了消费者眼球。但是，由于中心区有限的土地供应量，从比例来看，中心区仍处于供求失衡的市场状况。    

　　其中，位于北静安的君御豪庭，一直是区域内的供应量“大头”，支撑着区域内的需求，它的成交量近来位居前列。君御豪庭位于静安区西康路昌平路口，距离南京西路“梅恒泰”商圈仅约800米，交通网络四通八达。目前在建轨道7号线昌平路站距离小区约300米，以后将可直达静安寺、徐家汇等地出行十分便利。 

　　北静安高端楼盘需求强劲

　　笔者走访北静安发现，北静安板块目前在售楼盘仅有5家左右，除了目前在售的高端楼盘——君御豪庭、静安豪景外，酒店式公寓“静安紫苑”有望在年底推出。而“泰府名邸”目前还在施工阶段，进展速度不快，估计今年开盘的可能性不高。

　　有关人员分析，市中心高端住宅需求强劲的原因有三。首先，在市中心稀缺的土地供应量下，“土地卖掉一块就会少一块”，这令有购买力的消费者竞相抢占先机。其次，由于政府对高端住宅和别墅用地的控制，高端住宅的保值潜力在物以稀为贵的情形下将逐步递增。最后，随着国家宏观政策的调控，对于高档住宅来说，将采取随行就市的政策。也就是说，未来一段时间，高档住宅的上涨空间仍很大。

　　君御豪庭作为静安区的标杆性作品，9月底开盘两栋公寓楼，共246套，短短两个月内便去化70%，成为市场瞩目的焦点。热销的事实验证了君御豪庭优质的品质。据笔者了解，君御豪庭在建筑设计上可谓费尽心思，精益求精。在建筑外立面上，君御豪庭设计层次丰富，堪称新古典主义的典范。它的外墙均采用日本SKK高档真石漆与进口花岗岩复合而成，这种真石漆装饰效果酷似大理石花岗岩，主要采用各种颜色的天然石粉配制，具有防光、防火、耐酸以及耐污染的作用。

　　此外，君御豪庭所有建筑都采用外墙内保温，窗户选用德国旭格高档断桥隔热铝合金型材，玻璃为高档中空镀膜隔音隔热安全玻璃，增加了居室的密封性，保持室内的冬暖夏凉，节能环保。

　　同时，君御豪庭还创新引入了目前国外流行的人性化“内开内倒”窗型。这样的设计不但通风性能好，防雨的同时还能保持室内外的空气自然流通。而德国ＴＣＳ双监控可视对讲系统，则从小区的入口，直至单元入口都作了最大限度的安全保障。

　　地段才是硬道理 

　　从城市发展角度和房地产发展的周期性来看，中心区域无论是居住还是投资，其价值或者回报一般会高于普通区域30％以上，高于边缘区域50％左右。上海中心区域由于长久积淀的文化底蕴，散发着独一无二的“上海气质”，优越的文化感以及不可复制的地段，令中心区的高端楼盘成为炙手可热的优质投资产品。

　　从保值方面来看，此类产品无论淡季还是旺季，其抗跌性和保值性都不受太大影响，一直受一些高端人士所青睐。譬如，静安豪宅君御豪庭，地理位置优越，目前在市场上备受消费者青睐。君御豪庭位于西康路昌平路路口，距离南京西路“梅恒泰”商圈约800米，梅龙镇广场、恒隆广场、中信泰富广场……汇聚沪上最豪华商业写字楼；波特曼、锦沧文华、上海商城……五星级酒店环伺周边。

　　作为上海顶级商圈的代名词，素有南京西路“金三角”之称的“梅泰恒”汇集了全上海80%的世界级知名品牌，成为沪上最高档的购物中心；同时也吸引了大量国内外著名企业进驻，成为上海甲级写字楼的聚集区，其中，恒隆广场更以288米高度成为浦西标志性建筑，其写字楼租金雄踞浦西之首。

　　此外，在教育配套设施方面，君御豪庭占尽地利，其周围分布多所百年老校，小区对面的西康路第三中心小学是一所历史悠久，规模较大的静安区重点中学。此外，静教院附小，静安区第一中心小学、时代中学、五四中学、培明中学等设施优良的教育机构，也可供孩子选择。

　　“热销大鳄”，品质制胜

　　据了解，高端住宅的潜在消费者在选择项目时，有对投资潜力的考量，也希望项目能够成为自身的品位代表、生活的品质保证以及项目给他们的文化认同感。而君御豪庭堪称遵循这一规则的最佳注脚。

　　据开发商介绍，君御豪庭的景观设计由世界级精英团队，日本著名的综合计画研究所担当。设计师星野先生曾成功为静安公园、财富海景等项目操刀设计，这一次，他的设计课题是在有限的空间里，营造出“都市中心的奢侈绿洲”，通过对水景、光影以及植物和小品的重新诠释，为君御豪庭量身打造出独具匠心的社区景观。

　　在市中心的繁华地段，君御豪庭营造的绿色景观空间，建立起了一个隐形的生态链，让整个社区有一个可以持续进行自我更新的生态系统。

　　在物业方面，笔者发现，君御豪庭也不遗余力地做到尽善尽美。比如在社区内，君御豪庭实行了更为人性化的“双保安”管理。例如，在设置摄像头保障业主安全的基础之上，每一幢楼大堂都专门配置一名保安人员，为业主提供了名副其实的贴身式管家服务等。

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　　市中心高端住宅

　　本地买家比例上升

　　佑威房地产研究中心的数据显示，自2005年1月到今年3月，上海顶级公寓的买家依照港澳台及海外、本地、外地的三者比例为0.52∶0. 37∶0.11，可见此时的上海顶级公寓主要是非人民币资产的进入所带动。

　　但自今年4月以来，上海本地买家的比例快速上升，至8月这一比例已经更改为0.22∶0.68∶0.10。由此可见，顶级公寓的热销主要是本地购买力大幅上升所致，港澳台及外资买家在这一过程中的实际购买量有所下降。

　　而且，近日，国家发展委和商务商联合发布了新版《外商投资产业指导目录》，就房地产业而言，其中重大变化有两处。一处是把“普通住宅开发”从鼓励类目录中删除，这表明外资开发普通住宅不再享受额外优惠。目前“限外政策”的重点是打击外资炒楼，不管是投资机构还是散户投资者。

　　就住宅市场而言，目前外资购房占上海住宅成交量的比重为3.2%，比历史最高点的7-8%已下降很多。就单价3万元以上高档住宅市场来看，过去两年外资购房占比约50%，今年以来已大幅降到20%左右。由此可见，包括港澳台在内的外资购房，也受到很大抑制。上海本地人已成为高档住宅需求的“大头”。 

　　近日，笔者走访静安区2007一号作品君御豪庭，采访了上海兴申房地产经营有限公司市场部经理张学理，他提到的数据也证实了这一点。“从君御豪庭的购买结构来看，本地化消化水平持续增高，从统计数据来看，君御豪庭60%的买家为本地消费者。”

　　君御豪庭位于北静安板块，是高端住宅的典范之作。从北静安板块的供应量来看，沿西康路由北向南仅见紧挨的四五个楼盘：达安锦园、东海园二期、君御豪庭、静安豪景等。而君御豪庭而其优越的地理位置和优质的品质，成为近期消费者热捧的对象。