据悉，上海青浦朱家角即将推出2块纯住宅用地，这也是自2004年推出中信泰富地块后，朱家角首次推出大宗住宅用地，其中时隔3年。

　　此次朱家角推地的举动很容易让人联想到此前创造了一系列天价的新江湾城，两个区域不管在地块价值，还是在土地运营等方面都有诸多相似。

　　然而，新江湾城两年楼板价能涨257%，朱家角即将的地块价格和谁是赢家也都将成为近期楼市的又一猜想，关注极高。两大板块诸多发展特点和优势成为了探讨话题。

　　朱家角，

　　宜居住宅区域崛起

　　据了解，B5面积为6.73万平方米，规划容积率不高于1，建筑密度不高于25%；B6地块面积为6.12万平方米，规划容积率不高于1，建筑密度不高于20%。

　　值得关注的是，B5、B6地块均对建筑高度和层数做了限制，规定建筑高度不高于10米，建筑层数不高于3层。

　　青浦区副区长史家明在不久前举行的朱家角宜居国际高峰论坛上曾表示，青浦“不会是高楼大厦的环境，而是低密度的住宅区。”而从2004年以后的公开土地出让中，朱家角出让的地块容积率也大多小于1。

　　无疑，朱家角的居住大环境逐渐被市场认可。今年8月以来，朱家角的东方庭院走俏上海别墅市场正充分说明了这一点。

　　“朱家角建筑均为低密度社区，而开发商对社区的规划也非常用心，因此产品本身也得到业主好评。”盛高置地执行董事王煦菱表示。

　　本报地产部获悉，东方庭院当初的社区规划曾经获得美国《商业周刊》住宅奖项。正是凭着如此表现，盛高获得了如今东方庭院所在的地块。

　　朱家角，

　　新江湾现象延续

　　要推地，首先会预测土地价格前景。说到朱家角的价格猜测很自然联想到新江湾城。这两个地块可以说是上海整体规划做得成熟的片区。通过一级土地运营，再将熟地推向二级市场。

　　今年6月，绿城以12500元／平方米的楼板价拿下新江湾城D1地块，这几乎在当时击破了所有关于这块土地的预测价格。4个月后，新江湾城再上演疯狂，新加坡仁恒置地以13.01亿元的价格将新江湾城D3地块收入囊中，仅隔4个月，新江湾城地块的成交楼板价上涨幅度高达60%；而自2005年合生创展以5600元／平方米的楼板价获取新江湾城C1地块至今，也不过2年多时间，成交楼板价的涨幅更是高达257%。

　　试问，新江湾城曾经上演的土地价格疯狂会在朱家角上演吗？

　　北孚地产研究员刘光东和佑威房地产研究中心主任薛建雄认为朱家角规划比较完善，目前在该区域已经聚集了大批一线开发商，这点和新江湾城比较相像，很可能在新江湾城上演的价格飞涨奇迹在朱家角会同样上演。

　　方方工作室主任胡宗亘则表示，新江湾城的现象应该不会在朱家角上演，“毕竟是两个不同的区域，变化因素太多，比较没多大意义。”

　　朱家角，

　　发展商抢地战场

　　不久前重庆龙湖在赵巷拍出的超过1万元楼板价，朱家角地块会不会上演 “龙湖”一幕？多位业内人士表示，目前土地拍卖往往出现市场失灵状况，并不排除龙湖疯狂一幕的上演。

　　在2007年一年，恒大、富力、雅居乐、苏宁、星河湾、龙湖等外地企业巨头抢滩上海，身后还跟随合景泰富等二线房企。而绿城、仁恒等房企在上市后对土地更加饥渴，在土地拍卖过程中，这些企业为了确保拿地，往往报出天价。

　　在不久前举行的朱家角宜居论坛上，也出现了金地上海总经理赵汉忠和万科上海总经理刘爱明出现在现场，而包括复地总裁范伟等地产大佬也到现场捧场。当时业界就曾议论朱家角将成为未来上海房产商抢地的战场。

　　目前朱家角聚集了大批一线开发商，上海置业打造的绿洲江南园已经跃升上海十大豪宅之列。中信泰富今年9月28日推盘去化速度也很快，而东方庭院更是卖得热火朝天。

　　朱家角投资开发有限公司董事长鲁千林在接受采访时曾表示，朱家角对开发商也有“准入”门槛，“我们希望开发商要有开发宜居产品的丰富经验和能力。”     □本报地产评论员  沈媛