□本报地产评论员 沈媛

　　网上房地产数据表明，上海楼市从8、9月份的兴奋回归到10、11月的理性，市场风向趋冷。然而，聚焦近期上海别墅市场则是另一番“热火朝天”的景象。据佑威房地产研究中心主任薛建雄介绍：上海11月份的别墅成交量仍高于10月，势头并未减弱，以青浦、嘉定相关板块为龙头，拉动整体成交量。关注个盘发现，金地格林风范城、东方庭院、万科白马花园等在各自区域和产品卖点上均可圈可点。

　　别墅惯性稀缺

　　自2003年的别墅禁地令实施以来，别墅供应、特别是郊区别墅的供应由原先的几近泛滥转为逐步稀缺，如今的别墅是卖一栋少一栋。天天房展网研究中心的数据也显示，至11月19日，上海今年共成交别墅245.3万平方米，但是新增供应仅143.87万平方米；高达101.43万平方米的供需缺口，已经使得“网上房地产”可售一手别墅存量从年初的203.68万平方米，下降到如今的102.25万平方米。

　　而从调查来看，那些热销的别墅房源，基本上都是依托开发商自身的品牌，并以极高性价比吸引周边改善、投资的购房者。这些需求成为了刺激近期别墅市场、在楼市总体下滑的形势下逆市热销的主要原因。 

　　东方庭院三次夺魁

　　从中原机构获悉，东方庭院在11月份上海的别墅销售中一路领先，而在8月和9月，他们蝉联上海别墅销售冠军，目前已经是三次夺魁。“这样的热销我们不觉得很诧异，其实一直很有信心”，东方庭院代理商中原（中国）二级市场统筹发展中心副总经理盛洁表示。

　　盛洁认为这样的状况一方面得益于上海别墅大市场的向好，另外一个很重要的因素则是朱家角撑起了东方庭院。

　　“从11月东方庭院的整体客源分析来看，东方庭院居然有超过30%的浦东客户”，中原资深策划张林告诉我们。“这就让我更加肯定它在整个上海的影响力了”。对于这样的现象薛建雄表示，“对于别墅产品的投资很大一部分来自海外人士，他们目前很多集中在陆家嘴商业圈，居住在虹桥，所以会看中青浦朱家角的别墅产品。”

　　对此，本报地产部上周末也曾现场探访了东方庭院售楼处，在售楼处遇到了一家三口集体来看房的客户。他们目前准备买的是第二套房子，而提到购房原因，第一句话就是“环境好，什么都方便。”据项目销售经理李静介绍，目前购买东方庭院别墅的业主，大多表示首先是很喜欢朱家角的人文和生态环境。

　　“量低价高”更为紧迫

　　既然是“买一栋少一栋”，别墅是不是真的会“看涨”呢？上海社科院房地产研究中心副研究员顾建发认为，接下来别墅的涨幅绝对是“领跑”整个住宅产品的。顾建发分析说“别墅的供不应求趋势将持续并且越来越明显”，“量低价高”的趋势将日趋明显。

　　“西南板块将是上海别墅市场的下一个热点，包括嘉定、青浦在内，同样松江也将持续走热”，薛建雄表示。嘉定主要是空白起步，优势比较明显。而青浦的朱家角板块则拥有“历史资源和生态资源的双重价值”。

　　当然，一些今年的股市高位获利后转入楼市的投资者，带着自住与投资的双重目的进入楼市，也是近期部份项目热销的又一原因。