北桥板块集体造城消费供需缺口巨大

　　北桥作为闵行区高端定位的生活板块，近年来借助区域内不断完善的交通优势，吸引了众多房地产商的开发进驻。其中以都市路沿线尤为兴盛，道路两边云集了复地·北桥城、君临天下、樱园等多个沪上知名楼盘，别墅开发量占到了全市开发总量的近十分之一。未来随都市路南段的开通，5年内新建商品房面积将超过600万平方米，新增人口达15万以上，上海又一个高尚生活聚居区已然成形。  

　　高尚生活区的形成还离不开与之相匹配的商业配套的支持。纵观目前北桥的商业正处于新旧交替阶段，区内多是一些传统型街铺和无统一规划的散铺，缺乏能够聚集人气的集中型商业。目前区域内消费大多依托于东川路置业广场、和周边区域如莘庄、老闵行内较为成熟的商业，但都离北桥都有一定的距离，远不能解决区内日益增强的消费需求。 

　　综合型高品质商业集群机会看好

　　区域人口的急速增长与稀缺的商业配套之间形成了巨大的消费需求缺口，而人口质素的提升，又对区域内的商业配套提出了更新更高的要求。

　　综上分析，高品质综合性大型商业集群在区域中发展机会看好。

　　目前区域内已出现一些优质综合性商业集群项目，复地·北桥城的「PARK大街」就是其一。项目总建筑面积近3万平方米，在定位上延续一贯的“乐活”（LOHAS）理念，强调健康的消费环境与体验式的消费乐趣；建筑形态包括了沿街住宅底商、纯商业组团及独幢式商业，面积从43平方米~1357平方米（建面），适合大、中、小各类业态的入驻；建成后将成为集休闲、娱乐、购物、餐饮、文化教育、生活服务于一体的多功能商业中心，其商业效能在满足自身社区消费的同时，足以辐射整个颛桥及老闵行区域。

　　社区型商业投资环境正趋成熟

　　商铺具有较高的投资价值，因此近年来在房地产投资中选择商铺的投资客户（含意向客户）比例高达81%。据相关权威部门数据显示，未来3年上海将新增商铺700万平方米。其中市中心商铺因资源限制和成本较高等原因，投资准入门槛较高且机会相对较少，新增量将逐渐趋缓；而社区型商铺因其土地资源丰富、开发成本较低，准入门槛不高，正逐渐成为市场主流。

　　起步价格，北桥商铺淘金正当时

　　从商业地产的价值构成来看，“PARK大街”满足了“地段、交通、消费力、规划定位、开发商实力”等几大价值驱动条件。该项目坐拥轨道交通5号线、沪闵路、A4高速，人流车流出入顺畅；而作为北桥核心区域内罕见的规划完善、定位独特、投入巨大的商业设施，商业效应可涵盖北桥及周边区域在内的近40万人口。其商业含金量可见一斑。 

　　从商铺价格规律来看，通常是随区域开发成熟，呈暴发式增长的。一般成形的建筑物底商价格是住宅价格的2~3倍，独立商业更是高于这个比例。北桥周边区域的社区商铺与住宅的价格比例目前为1.5-2倍左右，而“PARK大街”目前的售价均价为9500元/平方米建面147平方米~164平方米，价格有效期10天），比例仅为1：1.1。 

　　从区域周边商铺价格的走势情况来看，一些新建小区的配套商铺在较短时间内售价均有大幅度的提升，如金平路、银春路一带成熟小区的社区商铺开盘至今一直保持持续走高的态势。

　　从商铺租金的增长规律来看，市中心商铺一般开业到经营3年左右，可以实现租金双倍以上的增长，城市外围社区型商铺通常在5年经营期后可实现这一目标。而类似北桥这类有品牌实力、规划定位完整的大型社区商铺保守估计在3-5年的经营期后可实现租金双倍甚至多倍的增长。

　　“PARK大街”目前的起步价格，是介入的绝好时机，其走势将随板块的整体发展与项目自身的逐渐成熟呈现热销之势。

　　PARK大街一期已于年中率先上市，市场反响热烈，现仅余少量可售铺位，二期及东部独立商业组团也即将问世。目前项目利用开发商自身强大的商业资源，针对已购客户推出“业主开业扶持计划”，突破传统商铺销售模式，展开全新售后服务，在业主与商户之间搭建合作平台，协助业主顺利开业。