2015年6月,舒舍公司向英川公司承租了德邻公寓建筑的三至六层,双方签订房屋租赁合同中载明舒舍公司知悉租赁房屋为历史保护建筑及其现状,并约定第一年的年租金标准为1150万元,租期为11年。合同还约定,舒舍公司对租赁物业的装修改造均应当按照上海市有关规定履行设计送审、验收等手续,需以英川公司名义办理的,英川公司给予积极配合。房屋交付后,舒舍公司在修缮方案未经申报审批的情况下,对德邻公寓进行大刀阔斧装修。
2015年8月,虹口区住房保障和房屋管理局发现后向舒舍公司出具责令改正通知书,认定舒舍公司对公寓建筑的改建行为“不符合建筑的具体保护要求或者相关技术规范”,“未办理设计、施工方案审批”的行为违反了相关规定,要求立即停止违法行为,提供书面整改报告。之后,上海市历史建筑保护事务中心等召开会议,明确舒舍公司行为已对历史保护建筑造成破坏,在办理审批手续前不允许动工,并要求英川公司委托专业检测单位对建筑检测评估,根据评估结果再制定整改方案。
然而,自施工行为被责令停工后,英川公司一直未对房屋损坏修复检测评估。2015年10月,英川公司突然发函要求解除租赁合同,舒舍公司不同意解除合同。协商未果,英川公司将舒舍公司告上法庭,要求解除房屋租赁合同,并要求赔偿自2015年8月起至判决生效之日止的房屋使用费,以每月95万元计算。
双方争议焦点在于英川公司是否有权解除合同。舒舍公司辩称,虽然自己客观上存在装修行为,但英川公司没有履行法定告知义务,没有提交相关审批手续所需材料,在被要求责令整改过程中没有履行产权人的申报、配合义务,故违法搭建等情况是英川公司的原因,其不具有合同解除权。应舒舍公司的申请,法庭委托专业机构对装修是否造成对历史保护建筑的破坏进行司法鉴定,据鉴定报告,舒舍公司的装修对房屋建筑结构造成安全隐患,对房屋重点保护部位造成不同程度破坏。
法院经审理认为,该公寓建筑为优秀历史建筑,租赁合同中已明确约定对该房屋装修应履行必要的审批手续。舒舍公司辩称英川公司未告知该情况,显然与合同内容不符,法院不予采信。
同时,英川公司明知房屋为历史保护建筑,在合同履行之初并未积极督促舒舍公司履行设计送审手续。在有关部门明确要求该公寓建筑停止使用进行鉴定并编制修缮方案后,英川公司迟迟未采取行动,对放任损失扩大存在过错。因此,法院酌情确定舒舍公司应赔偿英川公司12个月的房屋使用费,每月85万元。一审判决后,舒舍公司提起上诉。二审法院作出终审判决,驳回上诉,维持原判。
(上述公司均系化名)