社区版数字报-物业费调整“怪圈”如何打破
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涨,业主吵翻天?不涨,物业要抛盘?~~~
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2018年06月06日 星期三 放大 缩小 默认   
涨,业主吵翻天?不涨,物业要抛盘?
物业费调整“怪圈”如何打破
图TP
  现在的物业费调整似乎进入怪圈:要涨物业费,业主吵翻天;不涨物业费,物业要抛盘。物业费为何要调整?应该如何调整?在上周举行的半淞园路街道业委会“治家”讲坛上,业委会主任们与来自政府、学界的专家学者共同探讨了这些问题。

  业主物业公司难两全?

  “小区调整物业费太难了,业委会都不太敢牵头。业主座谈会一开,就成了批评大会,指责物业公司还带上业委会。”“小区物业费要上调,因为居民不买账,物业就‘抛盘’走人。小区面临着没有保洁保安保修,怎么办?”上周,在黄浦区半淞园路街道举办的业委会“治家”讲坛上,一位业委会主任的话引起了台下业委会主任们的共鸣。物业费调整、维修资金募集、小区停车并称为当下社区治理三大难题,在商品房小区率高达90%的半淞园路街道这一问题尤为现实。难怪一位专家说,现在的物业费调整似乎进入怪圈:要涨物业费,业主吵翻天;不涨物业费,物业要抛盘。

  那么物业费为何要调整?如何调整?“怪圈”如何打破?

  管理费十多年未变

  我国住房市场化大规模兴起于上世纪90年代,但物业服务市场化却是21世纪之后的事。原黄浦区房管局副调研员朱百鸣说,很长一段时间,上海的物业费由政府指导性定价,根据服务内容、标准规定对应的收费。后来物业市场放开,物业费逐步转化为市场调节,但由政府定价到市场调节机制建立经过了比较长的时间。因为政府制定的标准较早,在某些方面与业主后来的服务需求不匹配,所以在2015年上海取消了物业费由政府来主导的意见,物业服务彻底进入了市场。

  物业服务市场化滞后于住房商品化,造成了很多小区面临的管理问题。经过调查,现在还有相当于一部分商品房小区的物业管理费还停留在10多年前的水平。“但物业管理成本确实上涨了不少,老百姓的服务需求也不断提高。而物业费不涨,势必造成物业管理质量与标准的降低。”市信息协会副秘书长张弘说,如按照标准,可能一个楼组应该安排一个保洁打扫,但为了压缩成本,现在一个保洁要负责两个楼组卫生工作。

  “物业小区三分建设七分管理。管理的好,小区品质、房屋价值越好。”朱百鸣说,现在很多业主已经认识到物业管理的重要性,也觉得物业费应该调整,不过怎么调整成了另一个难题。

  调价成功的三条经验

  对这个难题,金中苑业委会副主任蒋万富上台来了一场现身说法。

  半淞园路街道的金中苑小区,在2015年进行过一次物业费调整,而这次涨物业费是小区业委会主动提出来的。蒋万富说得实在,“当时因为迫不得已,不涨就搞不下去了。”

  金中苑小区物业费此前多年维持在1.35元。在2015年物业费调整之前,金中苑就各种管理危机不断了。“物业公司感觉没有什么盈利,打算弃盘走了。”业委会很着急,一直与物业公司进行密切沟通,希望他们把人力成本和运行情况都对业主披露出来。在这个基础上,业委会组织党员、楼组长和业主代表等分头开会,把准备进行物业费调整的想法告诉大家,反复说明为什么要进行调整,征询大家的意见。最终,到物业费调整进入业主大会程序时,绝大部分业主都表示同意,物业费得以平稳调整。

  老蒋从这次物业费调整中总结出三条经验:

  第一,调整物业费前一定要把为什么调整讲清楚。“有些业主有误解,觉得不管物业费涨不涨,最后如果物业公司抛盘,政府部门会出来解决的。我给他们举了个例子,上海有小区遇到过这样的情况,物业走了,政府部门的确出来解决问题,但中间肯定有过程,没有政府干预的这段时间,那种没有人收垃圾、小区乱七八糟的状况还是要业主自己承担的。”

  第二,在物业调整过程中一定要严格按照程序办事情。“比如说公示环节,需要听取各方意见然后进行统一。原来金中苑小区的物业公司觉得涨物业费最少要维持三年,所以要有宽松余地,打算涨0.45元。根据他们提供的数据,业委会自己进行核定后也觉得涨0.45元比较合适。但不少业主觉得,这个幅度太高了。在协调过程中,业委会听取了专业人士的意见,考虑到业主的承受能力,与物业公司进行协商后把调整降至上涨0.35元,这样大家的接受程度比原来高。”

  第三,在物业费调整过程中要紧密依靠街道居委党政力量。通过多渠道进行宣传,争取业主理解和支持。

  如何调价纳入专项课题

  半淞园路街道负责人透露,今年街道已将“如何有效调整物业费”作为专项调研课题,计划出台物业费评估服务和有效调整物业费的指导服务两个服务包,并配套业委会引导资金项目化引导,力求逐步推动小区通过合理调整物业费提升物业管理水平。

  半淞园路街道业委会“治家”讲坛是黄浦区社区治理的品牌讲坛,今年已举办第二届,邀请专家学者与业委会主任们就当前社区治理的热点、难点问题进行讨论、建言献策,为业委会工作开拓思路、指引方向。摘编自 上观新闻

     
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