近期瑞安集团开发的创智天地写字楼爆出1.0美元/天/平方米的租金，直逼CBD区域甲级写字楼，使五角场板块写字楼市场再次成为业界关注的焦点。

　　办公楼租金的影响因素除了物业自身的品质之外，更多地取决于物业所处区域的商务氛围、配套程度、交通条件以及产业结构等外部因素。因此，在探讨这一租金水平是否合理之前，必须先对其所处的五角场板块进行一个界定。由于历史原因，整个杨浦区的楼宇经济起步较晚，且物业的总体品质不高。而近年来，五角场城市副中心的规划定位推动了板块整体发展，尤其是写字楼市场已经成为杨浦乃至整个北部城区最为活跃的板块之一。

　　副中心规划带动区域写字楼市场发展

　　按照市政府未来规划，五角场地区将建设成为上海城市副中心、市级商业中心和公共文化活动中心。其规划建设的主要目标在于分解本市中央商务区的公共服务功能，并服务于本市东北部地区。依靠政府不断的公共设施投入和开发，未来五角场区域将形成立体的交通网络，由高架道路、车行道、人行地道、下沉式广场及地铁10号线五层立体构筑而成。

　　在“城市副中心”和“知识杨浦”的双重规划作用下，五角场板块的远景被放大，供求双方对区域前景的普遍看好，导致区域呈现供需两旺的局面，写字楼的租金和售价均有不同程度的提升，另一方面，在五角场城市副中心规划的推动下，新增项目大量集中供应和公共设施的不断完善升级，预计板块在2008年底至2009年发展成熟。

　　在售写字楼项目差异较大

　　目前区域内在售的写字楼不多，且产品差异较大，均价在10000-18000元/平方米之间。值得一提的是，位于国权路39号近黄兴路段的财富国际广场，总建筑面积约18万平方米，涵盖了酒店式办公楼、公寓式办公楼、综合办公楼、独幢别墅式办公等多种产品类型，在区域内并尚无其他类似项目。

　　写字楼总体租金水平不高

　　目前五角场商圈中心及其辐射范围共有9幢办公楼投入使用，已投入使用办公楼体量达223000平方米。包括了早期的商住两用房，整体办公楼品质不高，投入使用时间都在2004年以前，物业服务水平及配套设施较为薄弱，导致租金水平较低，主力租金为1.4-3.0元/平方米/天。

　　办公楼出租情况良好，除沪东金融大厦由于办公成本较高而出租率在85%左右外，其余8幢办公楼出租率都在90%以上，从一定程度上说明了区域内对中高端办公物业的需求较为急迫。同时由于两个大型销品茂上海万达商业广场和百联又一城相继开业，区域配套升级，使得五角场租金均有稳步上升，比2006年年底租金平均增幅达到10%。值得一提的是，五角场板块写字楼仍以创业型和区域内客户为主，承受力比较受限，1美元/天/平方米的租金在现阶段尚缺乏强有力的市场支撑。

　　区域定位明确吸引客户

　　相对于徐家汇来说，五角场的定位起点高出很多，主要目标在于分解本市中央商务区的公共服务功能，并服务于本市东北部地区。从一定程度上说，正是因为看到了徐家汇的发展过程，才导致五角场的定位能够跳脱短期的利益需要，站在一个更高的城市发展需求的高度上来进行定位。但是，对于写字楼市场而言，这种大规划、大开发的模式，加上五角场原有产业结构的特性，在短期内必然会带来供应量与客户支撑的矛盾。

　　随着区域配套的不断完善和升级，可达性增强，以及区域自身定位的明晰，会对区域外客户的吸引力越来越大，从而导入更多的客流，成为真正意义上的城市副中心，这都需要一个相当的过程。

　　就目前而言，由于五角场的配套建设尚未完全成型，客流的导入难度较大，写字楼市场主要依赖于区域原有企业客户和初创型企业支撑，对价格变动敏感，导致总体租金水平偏低。在这种情况下，1美元/平方米/天的租金显然不具备代表意义，领涨区域写字楼整体租金水平的可能性不大。（策源机构 咨询研发中心）