◆ 孙洪林

　　范某在本市某区购有别墅一套，向银行抵押贷款330万元。2006年，范某打算将该别墅出售，通过中介公司的居间介绍，与买受人林某于6月8日签订了《上海市房地产买卖合同》，约定范某将该别墅转让给林某，转让价为665万元。合同付款协议约定：在签署本合同当日，乙方(林某)直接支付甲方(范某)房款10万元；在2006年6月15日前，乙方向甲方支付房款130万元；待乙方贷款审批完成后三日内，乙方支付甲方房款50万元；以上两笔房款均暂存于中介公司，待甲方将所有抵押注销当日，中介公司将上述两笔房款中175万元转付给甲方，剩余5万元暂存在中介公司并转作交房尾款，以上共计190万元作为乙方支付甲方的首期房款。另外，该别墅有抵押贷款，所以买卖合同在补充条款中约定：甲方承诺于乙方完成合同付款协议所列的付款义务后30日内自行还清尚欠银行的贷款，同时甲方承诺在上述期限将所有抵押注销。

　　签约当日，林某支付了10万元房款。在之后的一个多月里，林某按约将两笔款项共计180万元付至中介公司。但范某并未按约还清贷款，抵押也未注销。2006年10月12日，林某给范某发函称，自己已按约支付了首期房款，要求范某尽快履行合同义务，办理房地产产权过户手续。但范某置之不理。2006年10月29日，林某发给范某《解除合同通知书》，称由于范某的行为属根本违约，按合同约定及法律规定，要求解除双方就该别墅签订的《上海市房地产买卖合同》，并要求范某返还10万元房款，按合同约定由范某支付房屋总价20%的违约金130万元。后林某按上述要求起诉至法院。

　　庭审中范某表示，同意解除买卖合同，但认为即使自己违约，林某要求的违约金也太高了，明显高于林某的实际损失，要求法院予以适当减少。

　　我们作为林某的代理人在法庭上指出，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。范某与林某签订的《上海市房地产买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且与法不悖，双方当事人均应恪守履行。现林某按合同约定将房款190万元给了中介公司(范某)，范某按合同约定有义务在林某支付上述款项后30日内还清银行贷款，注销抵押。然而，范某在林某2006年10月12日发出信函后至今，仍未注销抵押，其行为已构成根本违约。鉴于双方同意解除合同，故法院应判决解除双方签订的《上海市房地产买卖合同》，范某返还林某10万元购房款。

　　对于林某要求范某支付违约金130万元，由于范某在合同履行过程中确有违约，理应承担相应的违约责任。范某认为合同约定的违约金过高，但范某并未能提供任何证据证明林某的损失是否过分低于合同约定的违约金，而且范某也不愿对该别墅目前的市场价值进行评估，所以林某要求的违约金应得到法院的支持。

　　法院支持了我方的观点，判决解除范某与林某就该别墅签订的《上海市房地产买卖合同》，范某在判决生效之日起十日内返还林某10万元购房款，范某在判决生效之日起十日内向林某支付违约金130万元。