大户型成交上扬

　　近日，位于徐汇滨江的某楼盘开盘，现场购房者络绎不绝。据介绍，该楼盘此次加推的精装房源，大面积的户型占比颇高。

　　事实上，在刚需产品成为市场主力之时，大户型也一直有着强劲的表现。

　　克尔瑞数据显示，2012年前三季度，上海住宅总成交6306290平方米，其中120平方米以上户型成交3029792平方米，占比近5成，与通常认为是中小户型的120平方米以下户型成交势均力敌。而与2011年前三季度的成交数据相比较，2012年前三季度大户型成交呈同比上扬之态。

　　在今年前三季度的成交中，让市场为之侧目的是位于徐汇滨江的绿地海珀旭晖，以及长风板块的中海紫御豪庭，而以上项目无一不是以大户型为主。

　　大户型的不俗表现与旺盛的需求有关。

　　“有资金基础的三口之家、三代同堂的大家庭，包括一些拥有两个孩子以上的海归、外籍人士等，人们对于居住空间会需要更舒适，而一些Soho一族，更要求有独立的办公区域、会客空间……每个家庭、人群不一样，对于空间的要求不同。”宝华企业集团副总裁杨健如是称。

　　而在限购市场下，除了刚需客群，刚改客群也被视为市场不可或缺的一大主力需求。中华企业市场部经理戴正芳就表示，“限购之下，持一步到位思想的购房者越来越多，也在一定程度上支持了大户型的成交。”

　　需求的旺盛在二手房市场也得到了充分的体现。据了解，目前，二手房市场的“连环案”逐渐增多。德佑地产余姚店经理丁韦表示：“连环案”指的是二手房交易的买家因为限购，需要售出原有的房产，再买进中意的房源，这样的交易往往会牵涉到多个业主。这种“连环案”在改善置换需求集中的区域尤为突出。   

　　刚改楼盘四季度发力

　　不仅需求旺盛，大户型的库存在上海住宅总库存量中也占比颇高。

　　笔者根据网上房地产数据进行统计发现，截至10月19日，上海一手房住宅总库存为70557套，其中120平方米以下户型有32780套，120平方米以上户型占比超过一半。

　　今年上半年大户型去化曾经经历了一个高潮期，在经过近两个月的积累、储备后，大户型刚改楼盘有望再度冲击市场。

　　数据显示，上周末（10.20-10.21）上海市内有7个住宅项目开盘或加推，较前一周末的实际推房量相比大涨超过140%。上海搜房数据监控中心分析师曲鹏表示，上周末的开盘均价达到了约32500元/平方米，自“金九银十”以来开盘均价首次突破30000元/平方米。

　　从10月开始。周末开盘均价连续3周以30%左右的增幅增长，可以看出，改善型房源在10月份里逐渐加大了推盘的力度。由于刚需产品几乎垄断了9月上海楼市的推盘市场，加剧了刚需项目相互间竞争的激烈程度。在承受较为巨大的销售压力之下，大部分刚需项目不会选择继续推盘，而改善类产品虽然在9月份的供应相对少了很多，但却拥有较大的接纳新盘入市的空间。

　　部分改善型项目寄希望于在这个刚需供应趋于平淡的时期，抢占当前的供应市场。业内人士表示，上周中高端楼盘的一波推盘潮，只是个开始。大户型改善型楼盘在10月、11月还会继续推盘，冲击市场成交。

　　“买大不买小”观念难改

　　绵延几千年的传统，即使到了现代社会，在能力范围内，“买大不买小”的置业行为逻辑普遍存在，并在市场中屡屡得以证实。

　　对此，锦和投资集团品牌总监沙立松认为，未来相当长一段时间内这一情况都将持续。房地产市场化十多年来，早期刚需客群的改善需求非常强烈，这也将是支撑一线市场未来大户型市场繁荣的最主要力量。

　　事实上，即使购买小户型的购房者，也更多是为了“过渡”，多期待以后经济条件好转后再换大房子，而随着“限购令”等政策的出台，“一步到位”的想法使大户型拥趸更多。

　　在浦东金桥板块，部分中介门店的新房源挂牌增加10-20%，成交类型多以置换为主。据21世纪不动产上海锐丰五莲路店经理王磊介绍，现在大多客户以置换为目的，卖掉原有较旧房子（东陆新村、沪新小区等动迁房）置换至附近的商品住宅（证大花园等），多数是以小换大，以旧换新，以普通品质换较优品质，在改善同时，也为上班、生活出行方便作考虑。

　　对此，戴正芳表示，“中国人大多喜欢大房子，由此出现举全家之力买大户型的现象。而这样的现状并不容易改变。”