近期，境外长线投资客开始重返上海楼市。

　　美联物业最新市场研究数据显示，徐家汇、浦东滨江等高档住宅集中区域，长线投资客比例逐渐增加，约占整体购房者的10%—15%。

　　长线投资客积极入市

　　“今年初，在自住需求集中释放期中，自住购房需求曾达到95%以上，各区域长线投资需求还不足5%。”美联物业上海区总经理冯泓睿表示，近期上海新盘房价上涨趋势明显，这在一定程度上增加了二手业主对后市的信心，返价、封盘现象再现，部分自住购房者明显感觉力不从心，放弃一再加价而暂离市场。与此同时，部分支付能力较强的境外长线投资客基于对人民币升值的强烈预期，积极入市。这就是导致近期自住客、长线投资客比例发生变化的主要原因。

　　冯泓睿同时指出，二手房市场中长线投资人士的回归，股市获利回吐也是一个主要原因，这在不少成交案例中得到了印证。      

　　中心区域板块最受关注

　　据冯泓睿介绍，相比一般自住客户，现时入场的长线投资客平均支付能力较强，海归、港澳台及欧美人士占到总量的50％。他们对于物业本身质素较为看重，如房源所处的小区位置、楼层、朝向、景观以及楼层都有较高的要求。该类购房群体不排斥购买带租约的房源，买下后也会放租，收取租金回报。

　　此次长线投资客重返上海楼市，更加关注市中心区域板块。据介绍，购买市中心高档住宅的客户对于自住和投资使用的房源要求有较大区别，购买高档住宅自住的客户比较青睐是三房一类的大房型，总面积在160-200平方米左右。长线投资使用的客户则比较看好精装修的二房或面积适中的三房，总面积在100-180平方米左右。

　　据美联物业徐汇区莱诗邸分行高级营业经理陶美丽介绍，现时长线投资客对于徐汇中心板块的高档楼盘如莱诗邸、东方曼哈顿等楼盘较为关注。莱诗邸目前的挂牌均价在2.7万/平方米，租金每月在1.3万人民币左右，投资回报相对稳定。

　　不追求高额租金回报

　　“目前入市的境外长线投资客最注重的还是物业的长期保值，即使短期内租金收益不够理想还是会果断入市。”美联物业世茂滨江分行高级营业经理周海龙表示，虽然上半年类似世茂滨江此类的高档住宅销售价格有一定幅度的增加，但是相应的租金并未有很大幅度的提升。

　　例如一套世茂滨江230平方米的装修三房，租金约在3500美金/月，2006年的租金回报可达到5-8％左右，而现时购入后租金回报基本维持在3-5％左右。周海龙介绍，这部分长期投资客心态并不是追求高额的租金回报，他们更为看重的是物业长期的保值。  （董琳霞）