□本报地产评论员 董琳霞

　　有消息指，建设部“迎接”建国以来规格最高的“全国住宅工作会议”的重要举措即筹建住房保障司。业内人士认为，新一轮宏观调控将以全国保障性住宅的建设为重点。有消息称，将来人口规模达到一定标准的城市，必须开建限价商品房，用以加大保障性住房的总量以及其在市场中所占的比例。

　　在保障先行的前提下，新一轮宏观调控还将连下“猛药”。由于近期全国各大中城市楼价上涨速度过快，新一轮宏观调控的重点可能集中在税收、土地等政策的细化执行上。

　　而对于新一轮宏调的猜想，业界主流观点认为“物业税”、“取消期房预售制度”、“提高房贷首付”这些争论已久，悬而未决的调控手段，可能会在今年下半年或近两年作出细化并落定。

　　猜想一

　　征收物业税

　　所谓“物业税”就是向房产的拥有者征税，将土地增值税、土地使用税、房产税、土地出让金等现行的税种合并统一。使得房产的购买者在买房阶段税费降低，在拥有房产后则要逐年缴纳物业税。

　　争议：“房价最终能否降下来最终还得看供求关系。”有专家指出，物业税大大增加了保有成本，这样无疑会打击房地产投机、投资需求，但也会在一定程度上抑制大户型的自住性需求；一些经济学家则认为，物业税在一定程度上能解决高档住房空置问题，但房价上涨过快与投资性需求过旺有关，应对房价的增值部分征收资本获益税。

　　后果：从中长期来看，住宅市场将由目前的“购买成本高、使用成本低”向“购买成本低、使用成本高”转变，由于住宅使用成本的大大提高，高端市场的远期开发将会受到一定程度的压抑,但具体对市场的影响仍将取决于征税标准及税赋水平。

　　预测：中国房地产业协会等大部分机构对此仍持肯定态度，认为物业税是房地产市场的内在稳定器，开征物业税势在必行。预计该项政策将在今年破题，明后两年正式执行。

　　猜想二

　　取消期房预售制度

　　日前，国家发改委宏观经济研究院经济形势分析课题组发布一份研究报告，建议把目前的期房销售制度改为现房销售制度。

　　争议：分析人士认为，期房销售制度会造成房地产金融风险，会对购房者造成权益损害，也间接造成房价空涨。预售制度最大的弊端就是当开发商提前拿到预收款时，提前收回了大部分乃至全部成本，在没有资金压力的情况下，通过囤积土地、缓建、捂盘等方式拉动房价空涨。

　　然而反对人士认为，如果现在强行取消商品房预售制度,会引发房地产企业的大清场，随着中小房产企业的大量退场,最后极有可能会形成几家大型开发商垄断市场的局面；大量房产开发企业很可能会选择让利于境外资金，而境外热钱也会趁机通过各种方式涌入中国。

　　后果：“期”改“现”之后，消费者购买商品房可以““货比三家”，充分发挥市场的定价权；对于开发企业来说，将无法再通过“预售”从购房人手中提前回收资金用于下一个项目的经营，开发商所要承担的市场风险也加大了，更有助于形成整个行业“优胜劣汰”的竞争格局。

　　预测：国家发改委宏观经济研究院近日建议取消期房销售制度。虽然不少专家认为，目前国内的房地产业除了银行信贷之外没有其他的融资渠道,因此一下子取消预售制度是不现实的。但如果房价上涨势头难以控制，不排除推出这一杀手锏的可能性。

　　猜想三

　　提高房贷首付

　　“房贷首付将从原来的3成向上调高比例。”今年以来提高房贷首付的传闻纷纷，“四成？五成？”版本不一。据传，除了调高个人房贷的首付比例，还将涉及所有关于房地产项目的信贷，包括提高房地产项目开发的自有资金比例。

　　争议：“但首付款比例应当依据借款人还贷风险确定，不宜一刀切。”

　　这项金融调控手段同样迎来诸多争议，反方人士认为，提高首付比例是把双刃剑，一方面，部分自住者受到波及，因为无力支付更高的首付，只能无奈推迟购房，而这部分购房者应该受保护而不是被打击；另一方面，投资特别是投机的购房需求有望真正得到抑制。也有不少专家认为，提高首付比例，对自住需求的影响将远远大于投资型客户。因为对于投资型高收入炒房者而言，首付比例提高多少其实并无大碍，但对于中低收入人群而言，将会直接影响到他们的购买能力。

　　后果：规避银行房贷风险，打击楼市投机炒客。

　　预测：早在去年三季度，银监会就曾下发了一系列通知，主要是加强和改进银行业金融机构房地产信贷管理，促进房地产市场持续健康发展。至于将来可能的下发细则还有待斟酌。