◆潘巳申

　　李先生决定把一套房屋挂牌出售。经中介商介绍，有位王女士与他签订了房屋买卖合同。房价商定为100万元，购房款分三期付清，合同签订后10天内先付10万元，往后的20天内再付25万元，产权转移手续办妥后3天内将剩余房款全部付清。由于李先生急着等钱另作投资，因此他对付款期限尤其看重“按时”二字。为此双方还约定：如果逾期付款，王女士除了要按日计付违约金外，一旦逾期15天以上，李先生还可以单方解除合同，王女士需支付10万元违约金。

　　转眼到了10天限期的最后一天，李先生没收到王女士该付的10万元。又一个20天过去了，王女士依然毫无动静。李先生找王女士催要房款无果，便向法院提起了诉讼，请求判令解除与王女士签订的房屋买卖合同，并向王女士追索10万元违约金。

　　王女士却对法官说：我们的确商定逾期15天付款他可以解除合同，但是他从未向我提出过要解除合同，因此他早已丧失了解除权。更何况我逾期付款实属事出有因，现在我愿意继续履行合同。

　　李先生则说，当初出卖房子完全是为了实施一项既定的投资计划，就因为王女士的违约行为，使他错失时机，遭受了很大的经济损失，如今继续履行合同已经没有实际意义了。

　　案件经过一审、二审，市二中院最后调解解决了这起纠纷，以解除合同、王女士付给李先生8万元违约金而了结双方的争执。

　　市二中院专门审理房地产纠纷案件的韩峰法官分析了这起案件关键的三个问题。

　　第一，李先生和王女士在房屋买卖合同中约定了付款期限，并约定了一旦逾期15天付款李先生可以解除合同。这个约定符合我国合同法中的一项规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”根据这部法律的规定，在李先生通知王女士解除合同的时候起，合同就解除了，王女士如果不同意解除，可以通过诉讼或者仲裁来解决。

　　第二，合同法还规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限的，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”李先生当初与王女士约定了付款期限超过15天可以解除合同，但是并未约定在以后的多少天以内必须提出解除，也不存在“对方催告”的情况，因此对李先生而言就不存在行使解除权的期限问题。如今李先生起诉要求解除合同，当法院将李的起诉状副本送达王女士时，也就是李先生行使了合同解除权，双方所签订的房屋买卖合同也就解除了。

　　第三，合同解除后，双方的财产恢复到合同履行前的状况。合同虽然解除了，但是如果其中一方当事人违反合同义务的，并不能免除应当承担的违约责任，因此双方对违约金的约定仍然有效。至于二审中调解确定的8万元违约金与当初约定的有2万元差额，这是双方协商的结果。作为法院，亦坚持了一条尊重当事人意思自治的原则。

　　韩峰法官最后借本报一角告诉读者：类似这样的案件，调解解决对当事人双方而言都不失为一种明智的选择。调解协议达成后，债务人通常会主动履行，所以不再进入强制执行程序。这样不仅省却了一定的人力和财力，更可使债权人的钱款尽早“落袋为安”。