□本报地产评论员 房蓉

　　“越来越多的‘长线’投资者正在进入上海房地产市场。”仲量联行上海资本市场投资部中国区董事韩瑞杰表示：未来上海房地产市场的资本价值及租金将延续过去5年内的增长态势，明年及之后的一段时间，二者仍将保持正增长率，但将低于2000至2006年时期14%的年平均增长率。“从去年底至今，新茂大厦、海洋大厦、华山国际等几项资产交易，标志着上海已经开始形成核心投资市场。”韩瑞杰如是说。

　　机会投资向核心投资转变

　　“随着2008年写字楼供应‘井喷’年的临近，核心投资的交易数量、交易金额将会有较快速的增长。”仲量联行上海研究部总监何恩凯预测到。何恩凯表示，核心投资主要是指，购买基金注重长期投资、并具有长期稳定现金流，以及对投资回报率要求相对较低的长期投资者。据悉，核心投资的资金主要来源于退休基金和保险公司，银行借贷的额度一般在35%以下，拥有物业的年限为5-10年、甚至更长时间，对投资回报率要求在8%-12%，大大低于“机会投资者”的收益率的要求。

　　事实上，澳洲90%的优质办公物业，都是由核心投资者所持有。而上海在核心投资形成之前，上海的投资收购主要以机会性投资为主，机会性投资者一般持有物业的年限在3-5年，他们期望的投资回报率在20%以上。

　　何恩凯表示，上海核心投资的交易量将快速增长，而机会性投资者将更多的活跃在二、三线城市。他认为，由于机会性投资者对投资回报率预期较高，因此他们在上海越来越难找到合适的项目，但他们不会完全撤离上海。

　　整体投资收益率将下降

　　“目前，北美以及欧洲核心投资者在该地区所面临的巨大收益压力促使他们进一步去国外寻求机会，上海无疑是非常好的选择之一。而满足‘核心投资者’要求的‘核心资产’通常具有地理位置优越、具备长期稳定收益等特点，最近半年，上海市场成交的新茂大厦、海洋大厦、华山国际这三个项目都说明了这一点”。韩瑞杰表示。

　　据悉，目前上海市场上比较典型的核心投资成交案例就是麦格理转让新茂大厦，该大厦目前初期的回报率为6.2％。而初期回报率更低至5.93％的华山国际之所以被核心投资者看重的主要原因就在于该物业80％的面积已被一美国大型企业长期租赁，具有相当稳定的收益。

　　“一些早期进入上海市场整体收购物业的机构投资者在实现了预期的内部收益率后，现在在设法出售其所持物业（例如新茂大厦的交易案例）。”韩瑞杰判断：“因此，可售的核心资产的数量将会有所上升。不过，整体市场投资回报率则会有所下降。”

　　上海楼市值得长期投资

　　尽管整体投资收益率将下降，但这依旧不会影响核心投资者对上海的信心。相反，“近几年，上海的写字楼空置率频频刷新历史新低，从2000年的20％降低到2004年的6％，今年的空置率已经到了2％。这让长线投资者充满信心。”韩瑞杰表示，核心投资者对上海有信心的原因包括几个方面，包括上海的政策制度逐渐完善；写字楼零售等适合投资的物业类型多；物业租赁市场稳定，空置率低。

　　据仲量联行统计，2006年，上海全年整体物业收购交易的总成交金额达到了32亿美元，而今年上半年就达到19亿美元，越来越多的“长线”投资者正在进入上海房地产市场。随着跨国公司的不断增长，对写字楼的需求趋于稳定，这些因素减少了交易、地理位置及租赁的风险，从而使更多的办公物业上升成为核心资产。