“39号令这把利剑，让那些投机取巧，利滚利的所谓‘地王’不复存在。”曾就职于多家国际顶尖基金公司的沪上某资深房地产投资专家表示：“之前，开发商只需支付土地全额出让金的30%就能锁定全副地块，开发商自有资金一般在20%—40%左右，交出土地出让金的首付款之后进行分批开发，随后的款项利用建筑商垫资或企业信用贷款取得，整个过程中，开发商只需拿出首付土地款便能轻轻松松变成地王”。

　　这位资深房地产投资专家为笔者列举了一个实例：一幅1000亩的土地，单价100万元/亩，整块土地出让金10亿元，通过招拍挂拿下土地的开发商只需先拿出3亿元的首付土地款锁定整幅地块，由于土地款付清70%后才能开工，余下的40%土地款部分开发商会让建筑公司先垫资，待预售获利后予以偿还并结算工程款；有些开发商则凭借企业信用向银行贷款，在分批开发并销售的环节中分批获利，最终还清整幅土地的出让金。由此可见，在整个拿地开发的过程中，开发商只需拿出自有资金支付3成地款，随后都是通过垫资、信用贷款等方式实现利滚利，最终获得高额的销售利润。

　　中国房地产及住宅研究会常务副会长顾云昌表示：过去的三年多时间里，由于没有对土地出让金何时支付进行精确规定，绝大多数开发商几乎都能通过少量支付出让金获得大块土地，并用土地杠杆质押贷款，用土地杠杆来撬动银行资金滚动开发，对开发商暴富与推高房价提供了核心的条件。由此“地王”纷纷露脸，大量土地出让了却不开发。由于对市场未来预期看好，近一段时间以来，各地开发商高价取地的现象不断发生。7月24日，长沙1178亩的新河三角洲地块由北辰实业和北京城开集团以92亿元的天价联合竞得，开创了中国地王的新纪录；8月24日在上海，苏宁环球以楼面地价66900元/平方米的价格拿下上海南京路一地块，令业界匪夷所思。

　　“39号令”颁布后，这种操作方式将被明令禁止，开发商洗牌在即，拓宽新的融资方式迫在眉睫。（董琳霞  房蓉）