□本报地产评论员  李真

　　从黄先生的遭遇中可以看出，明明是国家明文规定“先看房验房后签交接书”的程序，在实际的操作中，为什么屡屡出现颠倒的情况？

　　据知情人透露，在目前的市场上，楼盘交付使用时，业主必须先交费签约再去验房，这是房地产业中一个不成文的行规。

　　而这一“行规”的直接后果是一旦业主签了有关收房文件并交了费，就会视为对房屋质量的认可，即等于业主还没见到房子这个货品就签收了。

　　等到业主进入新房后若发现有什么问题，即便最后诉讼到法院，往往也会因此处于被动状态。

　　据了解，目前房地产市场上，除了“先签交接书后看房”外，还有不少所谓的“不成文行规”，无视相关法律的规定，我行我素。　　

　　变相预售收定金 

　　规定：按照国家法规，未取得《商品房预售许可证》的房地产开发项目，不得进行商品房预售。

　　潜规则：然而，现在很多楼盘预售许可证还没到手，就迫不及待地以“内部认购”等的方式变相预售, 收取买房人认购金。

　　尤其是近几年，随着房地产市场的持续升温，开发商变相预售收定金，已成为一种非常普遍的行业现象。

　　开发商采取“放号”等方式让消费者订购商品房，发放“认购卡”、“VIP卡”，收取各种名目的具有预付款性质的费用。

　　对于开发商来说，收取定金可以扩大资金来源、促进销售、缓解资金链的压力。而对于消费者来说，由于买房心切，交付“定金”让他们心里更踏实，而对交付定金后的风险及纠纷毫无防备，以致近年来定金纠纷逐年上升。　　

　　抵押房照样卖

　　规定：我国相关法律规定，开发商售出抵押房，应在出售给购房者前通知抵押权人（多为银行），在银行同意将房子“解押”（解除抵押关系）后，开发商还须明确告诉购房者，这是一套抵押的房子。只有这些程序到位后，抵押房产才可以销售给购房者。

　　潜规则：近年来，随着国家宏观调控加力，银行银根紧缩，一些开发商将预售的商品房抵押给银行，借此继续滚动资金，这已经成为行规。开发商大多依靠银行贷款进行项目开发，用来担保抵押的标的物就是建设项目，开发商边建房边将商品房预售出去，以收进的购房款偿还银行贷款，这样操作加快开发资金的周转速度，来解决开发商自有资金不足的难题。

　　而实际上，如果出现开发商无力返还债务的情况，抵押权人(银行)有权对抵押物即购房人购买的房产进行拍卖变现并优先受偿。这时购房者不仅无法实现购房目的，而且将蒙受巨大损失。许多消费者在毫不知情或迫于无奈下购买了抵押房。

　　开发商拿购房人的钱来盖房子，数钞票的时候又把风险甩给购房人，使本来就处于弱势的购房者承担了更多的风险。　　

　　土地使用期缩水

　　规定：根据我国的土地管理制度，土地使用权从国家将土地出让给开发商起开始计算。

　　潜规则：一般商品住宅从拿到土地使用证到交房，周期通常为1至3年。如果开发商遇到资金周转不灵、相关证件未办理齐全等问题，周期还将延长。

　　许多开发商在拿地后并不急于开发，而是作为储备用地闲置，更有甚至，由于看好楼市，采取恶意的“捂盘惜售”的方式，以便等待最好的出手时机。而实际上，到了交房的时候，业主所购的商品房使用期限，基本上都要减去期间所消耗的时间。时间越长，消费者受到的损害就越大。而这已经是一个潜规则在运作。

　　合同里的霸王条款

　　规定：在购房时，应当使用各地公示的商品房销售合同范本。

　　潜规则：在实际购买过程中，开发商往往会利用优势或者利用购买人没有经验，通过一些双方约定事项、附加条款或者“备注”等，致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则，这也是目前市场上不成文的规矩。

　　常见的霸王条款主要包括以下几种：

　　产权证备案过长时间，不利商品房买受人办理产权证；

　　楼宇屋面外墙业主不能主张权利；

　　双方逾期付款及逾期交房时间及违约金约定不对等；

　　以格式条款明确限制买受人对合同条款不能提出调整主张；

　　开发商延期交房免责范围过大；

　　出卖人单方指定物业管理公司以及以条款形式规定广告不构成合同组成部分等。