□本报地产评论员 房蓉

　　今年上海楼市的冬天似乎比以往来的更早！在目前信贷、土地等方面政策的影响下，市场形势也在悄然发生微妙而又关键的变化。10月二手房成交量同比9月剧减三成，一手住宅成交也仅为9月的74.8％，这也是今年第三季度以来，上海一手住宅市场首次出现成交量下滑。传统意义上的白银时代变成青铜时代，申城上空被愈显浓重的观望气氛所笼罩。虽然目前成交量下降，房价仍坚守高位，但业内人士指出，若成交量不能回升，房价跌落为时不远。

　　上海房地产市场似乎再次到达一个临界关口，各方都在博弈中密切关注走势——因此次观望被抑制的需求还会释放吗？压抑后会像今年春节后，再次迎来反弹吗？

　　A年底或现成

　　交小高潮？

　　●“上海楼市早已是‘旺季不旺、淡季不淡’。如无新的调控政策出台，最后两个月应该会出现一波成交小高峰！”

　　●“年关到了，开发商为了回笼资金势必变相促销，诱发置业者的购房热情！”

　　“其实最近三年的‘金九银十’都不是成交最好的阶段。”同策研发中心负责人如此肯定：“上海楼市早已是‘旺季不旺、淡季不淡’。如无新的调控政策出台，最后两个月应该会出现一波成交小高峰！”笔者根据该机构提供的研究报告发现：同策把一年分为5个销售阶段，分别是1－3月、4－5月、6－8月、9－10月以及11－12月。其中，2005年和2006年的九十两月住宅成交确实仅排在各自年份的第三和第二位，今年刚过“金九银十”也比6－8月的“暑期档”少了4.36万平方米的成交量。而前两年年底的成交量仅与九十月差距一两万平方米，2005年甚至超过了所谓的传统旺季。

　　“年关到了，开发商为了回笼资金势必变相促销，诱发置业者的购房热情！”复旦大学房地产研究中心主任尹伯成表示：“通胀压力导致的加息预期以及更严格的土地招拍挂制度让开发商有点‘吃不消’。加息将在中长期抑制开发投资热情，并促动开发商加快在建项目销售速度。严格的土招拍挂制度将使一级开发市场的资金吃紧，进一步加速销售周期的缩短，进而变相增加楼市供给，平衡供需矛盾。”

　　B成交高潮静待明年

　　●“除了那些非常急切要买房的消费群外，更多人的消费预期会受到市场在售物业的销售速度和价格变化的影响。”

　　●“到了年底，银行放贷指标已经用的差不多，最近银行也会收紧放贷额度，这势必影响到房地产成交。”

　　然而，也有不少业内人士倾向于成交高潮静待明年。“除了那些非常急切要买房的消费群外，更多人的消费预期会受到市场在售物业的销售速度和价格变化的影响。上海五合智库总经理邹毅表示：“当前市场总体成交不好，第二套放贷利率水平的提升打击了资金实力不足者的投资需求，导致市场总的需求量将有小幅下降。另一方面，社会舆论对未来市场的引导、未来的政策预期，都将对购买需求产生影响。当前市场热议的物业税，尽管在短期内出台的可能性不大，但从长期来看，它将影响整体房地产的供求关系。”

　　具有多年实际操盘经验的上海锦和房地产经纪有限公司总经理杨健表示：“到了年底，银行放贷指标已经用的差不多，最近银行也会收紧放贷额度，这势必影响到房地产成交。而且，今年上半年确实成交增长过快，近期出现盘整和回调再所难免。预计春节过后，或者最快元旦后，新一轮购房高潮才会出现。”上海中原地产研究咨询部经理马冀也赞成杨健的看法：“和家具行业一样，房地产也是每年5月－10月完成全年70％－80％的销售任务，经过6－9月，银行总体放贷任务已经提前完成。所谓的‘春天’需要春节后再起来！”