□本报地产评论员  董琳霞

　　没有资金压力的房地产开发商都一样赚钱，经营模式却朝两路出走。

　　一路开发商追求“短频快”的开发节奏，节约了人力成本，缩短了销售周期，快速回笼资金投入下一波开发；另一路开发商选择囤地捂盘，在房价走高的过程中，坐收渔利。

　　选择哪条路，房地产开发企业才能保证在稳定收益的前提下长期快速发展？

　　赚大钱的开发商回答是：不捂盘不囤地，快速开发、销售再开发，只有加大市场占有率开发商才能长期稳定赚钱。

　　“在一个房价、地价向上的市场里面，囤地、捂盘可能确实提高了利润率，但同时降低了周转率。万科的运作模式是‘快速开发’，在高速周转的模式下，以较低的利润率换取更高的资产回报率。”万科董事长王石曾在今年10月举办的“人居建筑与可持续发展论坛”上公开表示，以万科目前高速周转的运作模式而言，万科不可能存在囤地或者捂盘的现象。万科从获得土地到开始卖房子，只需要9到12个月时间，这在行业里面是最快的。在地产行业的大型上市公司中，万科的毛利率、净利率都比较低，万科之所以依然能取得较高的净资产收益率，主要通过公司快速周转来实现。

　　快速销售VS捂盘囤地

　　聪明的开发商不“偷懒”

　　房地产开发商对经营模式的选择，是一个复杂的经济学话题，一位经济学家化繁为简地解释了快速销售与捂盘囤地两种模式的差异。

　　传统的零售行业资金运转周期一般在2个月左右，通过自有资金和利润的叠加，可以在一年中滚动投入6次，来达到利润的最大化。然而房地产行业比较特殊，开发商从规划、拿地、开发、建设、销售到最终回笼资金并投入下一轮开发，需经历一个较长的运转周期。像万科这样动作较快的开发商需要1至2年的时间，但有些开发商却需要3至4年甚至更长的时间。

　　是拉长战线，静待土地价格上涨，最终转嫁房价获得收益；还是频繁进出，快速周转、薄利多投来实现利润的高增长？开发商“勤劳”一点还是“偷懒”一点？这就是需要探讨的问题。

　　简单举例来说，一个“偷懒”的开发商投入1.5亿的自有资金，在目前房市整体向上的情况下，他囤积土地2年，延缓建设进度再2年，最后花1年时间回笼资金，花5年时间最终的净利润也许可以达到3.5亿元。他赚了，他的确得到了最终的高收益，但他也失去了，他失去了市场占有率，也失去了赚更多钱的机会。一个“勤劳”的开发商会选择快进快出，频进多出的方式，同样花1.5亿的自有资金，1年内收到2亿的相对薄利，再用其滚动开发，不出3年就完成了前者5年完成的高收益，不但如此，他的市场占有率与日俱增，企业的知名度不断扩大稳固，并且同时打开了融资的信誉大门。

　　光从这个简单的例子就可以看出，聪明的开发商从不“偷懒”。

　　薄利多销

　　万科：“勤劳”让它更赚钱

　　去年年底万科的总资产周转率是0.56，而房地产行业平均水平是0.32。也就是说万科的资金周转水平比行业的平均水平高出近一倍。换几句话说，万科能够忍受比同行低近一半的销售净利润率来达到跟同行相同的投资收益率。

　　有开发商坦言，同样一笔钱在万科那边，在两三年的时间，会比普通开发商多周转了一次。可能从单个项目来讲它的投资回报率不是很高，但总投资回报反而是很高的。

　　秉承“不囤地、不捂盘，快速开发”的理念，万科自1988年开始涉足房地产经营以来，规模一路扩大，1991年1月29日“深万科A”在深圳证券交易所上市，1993年4月首次向境外投资者发行B股，同年5月28日“深万科B”上市。自2002年12月31日，万科总资产已达82.16亿元，净资产35.59亿元，主营业务收入45.74亿元，净利润3.824亿元。

　　追溯去年，万科的销售突破200亿，实际结算销售176.7亿，而当时，当年销售额超过百亿的房地产上市公司仅有中海、富力、合生创展，但其销售规模仍有40%——80%的差距。近期万科公布了其今年前三季度的销售情况，累计销售面积441.6万平方米，实现销售额外367.9亿元，以此推算，2007年万科可能实现销售超过470亿元，实际结转销售收入400亿元。

　　这一长串的数字是万科成功的表现，他的“勤劳”让它更赚钱。

　　楼市“忽冷忽热”

　　“偷懒”可能“玩火自焚”

　　宏观调控频袭在“忽冷忽热”中不断前行，一个阶段内，房子若是卖不出去一直攥在手中，体量小的会影响到企业利润，体量大的则会使企业现金流面临威胁，对于中小开发商来说，若盲目捂盘无异于“玩火自焚”。 

　　专家提醒，从市场经济的角度来说，捂盘是有风险的，万一房价走入下跌通道，二手房市场大量抛售狂吸需求，一手开发商会面临前所谓有的压力。将风险降到最低的办法只有积极“放盘”，快速回笼资金，避免高热后的市场迅速跌入“严寒”使得利益受损，血本无归。