□本报地产评论员  黄一苇

　　● 有关碧桂园缺钱的传闻突然在坊间开始传播。

　　● 此后的低价拿地策略，将面临高额的征税风险。

　　● 其全国化战略推进并非传闻的那般顺风顺水。

　　碧桂园也许还算不上是一个奇迹。

　　因为在这样一个财富爆炸的时代，谁也无法预知我们这个正在批量生产富豪的国度还会有多少碧桂园式的财富故事被复制！

　　碧桂园绝对是一个焦点。

　　2007年中文版福布斯富豪排行榜首富、国内最大的“地主”（土地储备5400万平方米）、重庆长寿湖涉嫌低价拿地遭到国土资源部调查的传闻、张家界零低价拿地风暴以及海外发行票据融资而引起的资金链断裂的坊间猜想……这一系列的新闻光束，将这家起于顺德的地区性房企推向大众目光风暴的中心。

　　不仅仅是艳羡和景仰。大众的目光风暴中，其实隐藏着另外一份厚重的情愫：隐忧——在这场地产界的马拉松赛跑中，碧桂园一直能保持这样飞驰的姿态吗？　

　　资金链断裂之忧

　　几乎就是伴随着2007福布斯中文版富豪榜出炉，一则有关碧桂园缺钱的传闻突然在坊间开始传播。

　　10月29日，碧桂园(2007.HK)发布公告称，将展开一项优先票据发行融资计划，用来支持新项目建设和偿还15亿港元贷款。这笔面向海外的票据融资计划将发债筹集多达117亿港元的资金。 

　　发行票据也是企业融资的一种方式，企业通过发行票据的方式融资，可使资金流动性强、周期短和频率高，较其他短期融资方式更具弹性，资金来源也更快速、稳定。

　　“碧桂园选择快速融资的票据方式说明，碧桂园可能面临大量的资金缺口。”“中国最大的地主也开始缺钱了！”圈内外人士敏感捕捉到碧桂园这则公告消息背后的象征意义。商务部市场运行调控专家洪涛对此更是直言不讳：“一方面，政府正在严查屯地开发商，另一方面，地产市场正处于稳定增长的高峰期，土地储备量居全国首位的碧桂园此时筹资，大量开发手中土地，也就不难理解了！”

　　据最近的消息称，作为全国最大的土地储备商，碧桂园目前已经储备了高达5400万平方米的土地。这样的一大宗土地储备，如果按照政府要求在两到三年之内开发完毕，需要多大的资金流支撑，似乎并不难推测。面对一波接一波的土地调控新政和碧桂园天量的土地储备现实，坊间对碧桂园资金流的担忧也就不难想象了。

　　“我担心碧桂园成为第二个顺驰！”上海社科院房地产研究中心副研究员顾建发坦率说出了自己的担忧,“我觉得碧桂园应该适当收缩下自己的战线了！因为超常规发展不可能是一个常态，而且和老牌的房地产开发商如万科相比，碧桂园在人才、管理等方面无疑还有差距。而且随着国家开始严控开发商囤地模式，碧桂园扩张的速度也必然会放缓，这个时候碧桂园正好可以重新布局整合下自己的资金、人才和管理模式，并最终规避快速扩张中的诸多风险。”

　　土地增值税之困

　　碧桂园的成功，一如该集团“影子首富”杨国强所言，一直仰仗低价拿地，规模开发，批量销售的模式。这样开发模式成就了碧桂园财富帝国，但是这样的低价拿地模式随着土地增值税的开征，必然会成为碧桂园一个无法回避的负累。

　　碧桂园现有的土地储备中，其中绝大部分是类似华南碧桂园那样的低价土地，按照碧桂园的地价只占总成本10%的标准和国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，其将被征收的土地增值税率将在增值额的30%~60%之间。按照碧桂园去年销售额79亿元，毛利率约26亿元计算，碧桂园仅2006年所需缴纳的土地增值税可能达到8亿~12亿元。据不完全统计，华南碧桂园从2000年开始销售到去年年底，有据可查的销售额及存货价值近38亿元。业内人士估算华南碧桂园从2001~2006年总销售额约超过50亿元，加上碧桂园自己的统计的存货价值4.9亿元，即这200万平方米的已开发面积，总价值在55亿元左右，与其成本相比有25亿元的落差。

　　不过可以让碧桂园高层稍稍松口气的是：广东税务部门日前已经就此作出专门澄清，土地增值税开征后，外资企业在此前获得增值额不需要补缴，但是在新规实施后所获得的增值部分则需要按规定缴税。碧桂园在2006年为了赴香港上市，已经完成了从内资到外资的性质更改，类似这种情况，此前它所获得的增值部分可能无须补缴。但碧桂园此后的低价拿地策略，无疑将面临高额的征税风险。

　　即便是碧桂园能够成功规避这一税种，但是这样规避的代价，注定会遭到社会和公众的压力，这无论如何对于碧桂园都不能算是一个好消息。

　　全国化扩张之惑

　　碧桂园在广东的经营战略无疑是成功的。但是，其全国化的战略推进并不是所传闻的那般顺风顺水。

　　据上海房地产官方网站的数据显示，2006年1月11日，顺德碧桂园的上海项目月亮河一期总套数为356套，从该项目接受咨询登记后的大约半年时间里，月亮河销售率仅为53％。月亮河别墅成交价格仅维持在每平方米5000-6000元之间。这与碧桂园在广州“卖白菜一样卖房”的盛况简直不可同日而语。

　　作为实力派开发商，碧桂园是第一个进驻三四级城市的。应该说，这一战略是非常有远见的，在三四级城市做开发，利润虽说无法与一二级城市相比，但却“独孤求败”，很容易形成规模效益。

　　但业内人士质疑的是，由于扩张速度的加快和管理半径的扩大，碧桂园也日渐显示出创新的惰性：很多地块来不及创新就开发了。跟随复制有余；自主创新不足。一旦市场出现变局，碧桂园究竟有多大的能力来应对这实在是个问题； 而且，从碧桂园本身的发展模式来看，盈利模式和结构都显得过于单一，本来有可能成为自身品牌的碧桂园五星酒店，一直难以真正形成一个相对独立的品牌。这样的“单木而非丛林结构”的经营盈利模式，遭到圈内外人士的质疑也就不奇怪了。

　　“不仅如此，碧桂园事实上还面临着碰撞‘以租代征’的政策红线。”上海北孚地产研究所地产研究部副主任刘光东说，“碧桂园在二三线甚至四线城市郊区拿的地，有很多属于农用地，这样的拿地模式很容易引发违规调查”。刘光东认为，作为一个区域性的房企，碧桂园过去可能很善于打“擦边球”；但是现在如果想成长为一个全国性的房企，就必须有意识的遵守相关政策和规范，否则很可能得不偿失。“风险较大的地块，碧桂园应该学会回避、收缩”刘光东建议说。

　　一个无法否认的趋势是：融资能力、资源占有与规模化、跨区发展、品牌效应已经成为房地产企业竞争力的四大核心要素。而碧桂园在这些核心要素中的优劣转化，无疑将直接决定着其在这场房地产马拉松长跑中的位置。