关键词　写字楼  空置率最低  租金上扬

　　提要 

　　●由于近来没有新增甲级写字楼上市，平均空置率跌至历史最低，租金上扬

　　●未来陆家嘴写字楼新增供应大约740295平方米

　　●未来综合交通枢纽的建成，将使虹桥成为更加综合性的高端国际商务区

　　由于对优质写字楼的强烈需求始终不减，上海写字楼市场表现依然强劲。由于在过去三个月内上海始终没有新增甲级写字楼供应上市，在这样的供需影响下，平均空置率跌至历史最低点，继而全市的租金报价一路上扬。目前，根据戴德梁行（上海）研究部发布的2007年第三季度上海写字楼市场报告有关上海甲级写字楼市场分布来看，陆家嘴继续以28%的比例“领跑”申城，同时长宁区则以19%的占有率紧随其后。

　　戴德梁行写字楼部董事卓奇乐表示，由于没有新的写字楼上市，而需求依然不断增长，上海甲级写字楼平均空置率已经继续下降。数据显示，截止第三季度末上海甲级写字楼平均空置率仅为3.02%，与去年同期的5.69%相比，下降了2.67个百分点。但由于未来12个月将有大约有1,172,024平方米甲级写字楼新增供应量上市，可缓解目前的紧张状况。

　　金融业强劲需求

　　陆家嘴引领市场风向标

　　近期，浦东陆家嘴地区多个甲级写字楼，均出现外资银行大面积租用的成交案例。包括两家日资银行各租用了环球金融中心4个整层。另外，多家外资银行正在陆家嘴地区积极寻找扩租面积。如华侨银行近日将成立中国区总部，租用3000平方米；大华银行原先在金茂大厦中有1000平方米的办公面积，搬迁至上海湾大厦租用4000平方米；巴黎银行将租赁上海环球金融中心6000平方米，其它外资银行都在积极扩展其租赁面积。

　　除了外资的金融机构，国内金融机构随着业务的快速发展也在不断扩张。国泰君安近期租用了上海银行大厦15000平方米办公面积，成为小陆家嘴地区的一个租赁成交大单。 

　　展望未来，卓奇乐表示，预计陆家嘴未来将有大量新增供应。戴德梁行三季度研究报告显示，未来陆家嘴写字楼新增供应大约740295平方米，仅上海环球金融中心一个项目就将提供226000平方米的新增供应。无疑将缓解市场对于甲级写字楼的需求压力。

　　虹桥板块再度发力

　　焕发昔日风采

　　作为中国第一个涉外商贸、居住、外事活动的国家级开发区，虹桥曾随着古北高档社区的开发而盛极一时，同时也成为了上海早期写字楼的集中地。虹桥地区拥有中国最早建立的国家级涉外贸易经济技术开发区——虹桥开发区和上海第一个高标准涉外住宅区——古北新区以及虹桥路沿线1600多幢的高级别墅群，同时又是著名的领馆区。目前，虹桥已经吸引了包括通用电气、联合利华、Shell、3M等跨国公司在内的3500多家企业和办事机构。而目前古北二期的开发，完善了虹桥开发区的商务中心功能，备受瞩目。

　　《上海市综合客运交通枢纽布局规划》亦透露，虹桥即将建成将京沪高速铁路站、城际轨道交通站、虹桥机场新航站楼等多种交通方式汇集于一体的综合交通枢纽。该项目也将是上海重点建设的5个A类交通枢纽中最大的一个。

　　根据戴德梁行第三季度上海甲级写字楼市场展望显示，未来12个月，除去陆家嘴区域的大量“大盘”供应，长宁虹桥古北地区首座超甲级写字楼东银中心65000平方米的市场供应将会在长宁区“一支独秀”，“领跑”虹桥CBD。东银中心位于上海虹桥CBD核心位置，由2栋25层的东西双塔建筑组成，作为超5A甲级生态写字楼，尚在项目预租期间已有多家中外金融机构、国际知名公司、领事馆表现出了浓厚的兴趣。预计该项目未来将提升虹桥古北地区写字楼的品质。

　　卓奇乐认为，随着未来虹桥综合交通枢纽的建成，相信虹桥区域将会成为更加综合性的高端国际商务区，影响未来的写字楼市场走势。