□本报地产评论员 宋培蓓

　　● 一方面，国家下达“39号令”、“房贷新政”等宏观调控政策，巨大的资金要求遭遇紧缩的贷款政策；

　　● 另一方面，地产大佬加快了行业集中度的步伐；

　　● 上海联合产权交易所发布的市场分析显示，仅在9月3日至7日的一个交易周内，通过该市场的房地产业并购交易宗数达到7宗，成交金额达到4.95亿元；而且近来挂牌转让的企业绝大部分都是100%股权全部转让。

　　压力之下才能真正凸显存在的问题。

　　虽然我国房地产市场已经基本上完成了市场化进程，进入到一个比较成熟的发展阶段，但房地产企业“数量多、规模小、品质差”的特点并没有改变。据统计，目前全国房地产企业已达到3万多家，中小房企的数量占80%以上；上海市的房地产企业就有2000多家，平均注册资本金不足2000万元，实收资本金不足6000万元。

　　一个行业如果发展速度过快，持续呈现“发烧”状态，自然会成为国家宏观调控的重点。“8·31大限”开始，国家制定了一系列的宏观调控政策，使得整个行业发生了转变：许多过去靠“关系”吃饭的开发商不得不面对资本竞争的新局面，由拼质量、拼成本转向拼模式、拼品牌；企业的扩张开始由不计成本的粗放型扩张模式，转向严格控制成本与风险的集约型扩张模式；中国开始由“地产时代”进入到“房产时代”。对于大多数中小房地产企业而言，这种“转变”似乎来得太快了。它们开始陷入到前所未有的生存和发展困境中。

　　困境一：宏观调控力度加大

　　现在，中小房企似乎越来越喘不过气来。

　　“8·31大限”是给房地产企业带上了真正起效的第一道紧箍，此后国家密集的宏调表明，这道紧箍没有丝毫放松的迹象。在接下来的两年时间里，“紧箍咒”不断，“国八条”、“212号文件”、“121号文件”、“国六条”、“171号文件”、“39号令”、“放贷新政”等等一系列的调控措施纷纷出台，土地、金融、信贷等等政策环境愈加严厉越来越严厉，中国房地产业的经营环境在进行着最为深刻的蜕变。受影响最大的，莫过于资金短缺、抗风险能力弱的中小房企。

　　“8·31大限”前，土地以协议方式转让，拿地相对容易许多，使得进入房地产业门槛过低，利润相当高，那是房地产的“暴利时代”。国家自然不会坐视，开始着手调控：禁止协议转让土地，转而采取招标、拍卖、挂牌的转让方式，紧缩土地供应量，对开发商的资金要求更高。

　　仅仅拔高了门槛还不够。2006年“国六条”下达70\90房的规定，在中小房企中引发强烈“地震”。尤其是一些在过去一年内高价拿地的中小开发商，原本希望通过低密度、大户型、高档项目赚一笔，没想到却挨了新政“凌空一棒”。由于必须追求单个项目利润，当初拿地时也是完全遵照规划测算成本，突如其来的政策变化，可能导致项目无法操作，“与其这样，不如把土地退了”，一时间类似的想法频现于市场。

　　2006年以后宏观调控加强对房地产的风险提示后，银行对开发贷款持续紧缩，项目资本金比例达不到35%等贷款条件的开发商将得不到银行贷款，一位小型楼盘开发商表示：“中小型项目不少开发资金来源于银行贷款，而这当中有超过一半的发展商肯定无法达到贷款条件。”；“212号文件”的下达却大幅提高了房地产信托的门槛，使本来就匮乏的融资渠道变得更为狭窄。

　　调控政策的颁布，一方面使得土地价格不断上升，另一方面更让银行银根紧缩，融资环境趋于恶劣。众多中小开发企业在开发过程中面临难以从银行获得开发贷款，又少了个人按揭贷款的资金回笼支持，一些开发商甚至面临资金链断裂的严峻形势。本来想依靠外资进行融资，可“171号”文件的出台又浇灭了这一美好的设想。少地又缺钱，中小房企的发展可谓举步维艰。

　　近日国家又下达“39号令”、“放贷新政”等宏观调控政策。巨大的资金要求和紧缩的贷款政策，对中小型房企来说又是一次沉重打击。“最近我们已经在研究考虑下一步战略，是否要真的退出上海市场。”一家中小房企的经理说，“我们手头‘活钱’不多，39号令出台，以我们的实力，在上海拿地将非常困难，风险将很大。拿一块地，少的三四千万，多则上亿，压力太大！” 

　　随着土地交易方式的变革和国家对房地产行业的宏观调控，加速了房地产行业重新洗牌的进程，规范化运作对于许多实力不强的中小型房地产企业而言，是一次痛苦的蜕变。

　　困境二：生存空间被挤压

　　虽然中小房企正经受着“寒冬”的考验，同行的大型房产集团却好似处于“春暖花开”之时额，扩张的脚步越迈越大。

　　业内人士分析，一系列的房地产新政促使行业的运作规则基本确立，政策风险大大降低，银行信贷更加集中地投向综合实力强大的房地产商。大型房地产商更易融资的基础上，能更多地拿到土地，在土地上的开发、营销也就更得心应手，势力进一步壮大；而调控政策下，中小地产商特别是项目式地产商资金吃紧，马太效应在房产中凸现。

　　数据表明，我国房地产市场发育早也较成熟的广州市，目前已有约1／3的房地产企业被淘汰出局，从最“辉煌”时期的1600多家，减少至目前的1000多家；“8·31大限”后的第二年，北京市4000家房地产公司减少了40%。来自上海联合产权交易所的情况显示，近期上海林汇房地产开发有限公司80%股权、上海金城房地产投资咨询公司55％股权、上海北杰旺房地产有限公司10%股权等多家房地产企业正“排队”挂牌转让股权；而上海万锦置业发展有限公司以32500万元的价格，转让了公司100%股权。中小房企纷纷主动寻找“联姻”，以求维持自身的运作。

　　退市或者并购，一时间成了中小房企发展的主旋律。

　　面对这些攻城略地的地产大鳄，中小企业无论是拼资金实力、研发能力，还是拼市场操控手段都胜算不大，其生存发展空间日益被挤压。

　　困境三：自身缺陷日益暴露

　　俄国戏剧理论大师史坦尼斯拉夫斯基曾说过：“痛应该从外到内，再由内反映出来。” 其实，中小房地产企业面临的困境绝不仅是外部的土地和资金问题，在此催化下凸现出来的自身问题也不能忽视。

　　缺陷一：成本不断上升。由于“地产时代”土地增值带来巨大的溢价收益，开发企业普遍在成本控制意识方面相当薄弱；而随着地价大幅攀升和原材料节节上涨，造成了开发成本的不断上升，使许多中小开发上叫苦不迭。

　　缺陷二：财务风险突出。众多资本实力不足的中小开发商在融资渠道较为单一的前提下，已难以应付高昂的开发成本和规避高额的风险。因此拓展融资渠道，提高资金运作能力已成为最为迫切的问题。

　　缺陷三：品牌竞争力不强。有专家认为，随着“房产时代”的到来，实质是进入了“大品牌时代”，房地产企业之间的从产品竞争层面上升到品牌竞争层面。而从目前来看，许多开发商的品牌建设仍然非常落后，品牌意识薄弱，目标模糊，手段单一，缺乏整体统筹考虑。

　　缺陷四：人才瓶颈。据调查显示，除资金、土地之外，人才资源成为制约房地产企业快速扩张的因素之一，比起大型房地产企业，中小企业更需要高端人才来帮助其规划、开发市场。

　　这些问题不解决，即使暂时缓解了资金压力、取得了部分土地储备，仍不能保证企业的可持续发展。