地产评论员 冯燕

　　2012年的脚步即将到来，回顾整个2011年，楼市一直处在政策严控状态下。12月前半月的上海楼市依然维持僵持局面，购房需求无法得到转变，成交依旧低迷。　　

　　成交量长期处于低位

　　相关数据显示，12月1日—12月15日，全市商品住宅成交面积为22.48万平方米，同比上月同期微增3.79%，基本保持均衡状态。而自8月份开始，每月上半月的成交量一直徘徊在18-24万平方米区间水平。

　　汉宇地产分析人士表示，成交量无法得到很好提升，会对市场造成两大影响，首先就是全市库存量不断积压，屡屡刷新历史新高记录。据统计，截至2011年12月14日，全市商品住宅存量面积达到1024.81万平方米的高点。

　　另外，成交量的低迷，也有可能使购房者对于后市的心态发生较大幅度逆转，市场形成了“入市恐惧”心态，生怕自己买房之后，房价再度出现下跌，从而遭受一定损失。这种恐惧心理，使得意向买家大多会延迟买房计划。 

　　低价项目受市场青睐

　　另外一组数据则显示，12月前18天上海新建商品住宅成交2559套、29.9万平方米，较11月同期提升16.48%、18.56%,同比下降49.2%、50.57%；成交均价2.11万元/平方米，较11月同期回落3.84%，同比回落7.51%。

　　21世纪不动产上海区域分析师黄河滔表示，自10月起楼市各周成交基本为“心电图”般上下起伏的波动走势。其中该段时期内一旦周成交均价低于2万元/平米时，成交量环比增幅往往都在45%以上，总体隔周即呈现价低量增、价高量跌的交替局面。上述情况表明目前楼市成交走势与周均价波动走势的切合度较为紧密。

　　而成交项目方面则显示，本月第二周成交排行前十的项目中皆为成交均价低于2万元/平方米的低总价项目，并且其价格低于1.4万元/平方米的多达8个。同时在低价项目的热推下，成交套数超100的项目也有所增多。

　　嘉定、宝山

　　成交占比接近四成

　　从成交情况来看，嘉定、宝山仍然是全市热点成交区域，半月内，嘉定共成交商品住宅5.14万平方米，宝山则成交3.67万平方米，两者相加占全市总成交量比重接近四成。

　　热点成交楼盘分别是嘉定安亭汽车城的“新城尚上城”、宝山大场板块的“金地艺境”等。其中，“新城尚上城”新推一批精装房源，价格的让步使得该项目成交突出。此外“金地艺境”则延续其热销态势，半月共售出98套房源，成交均价为17194元/平方米，数据显示，截至目前，其整体去化率达65%之上。