期房“散卖”受影响明显

　　据21世纪不动产上海区域市场中心统计显示，受住宅限购造成的购买力转移影响，上半年上海市新建商业、办公项目累计成交面积为近五年最高值;成交均价达2.13万元/平方米，同比大涨39.7%，为历史最高位;今年上半年全市商业、办公项目供销比由去年同期的1.27:1收窄至如今的1.06:1，其中4-7月商业地产市场连续4月呈现供不应求的局面。 

　　此时，商业地产“限贷令”适时推出。对此，上海中原研究咨询部总监宋会雍认为，叫停个人消费贷款用于商业用房购买，将进一步减弱银行信贷对于市场投资行为的杠杆支持力度。 

　　据了解，在实际操作中，个人消费信贷分无抵押和有抵押两种，其中有抵押的个人消费信贷额度较大，能够涉及投资商业地产部分。银行对于消费贷款的额度也有相应限制，一般不超过50万元。而上海中原研究咨询部初步调查结果显示，在商业投资客群中，只有很少部分使用个人消费贷款来购置物业，粗略估计其市场比重不超过10%。对此，宋会雍表示，此次受限的多是有抵押个人消费贷款的商业投资客群。 

　　在他看来，全面叫停之后，对整体市场交易的影响力主要集中在一些小标的商用物业，对于大型的商铺、办公楼投资则影响力比较有限。相比比较成熟的中心区，外围的小商铺所受影响或更明显。 

　　同策咨询研究部总监张宏伟也认为，个人消费类贷款购买商业地产的叫停，期房“散卖”方式将行不通，商用物业资产在产权市场上按照业态分布及定位不同，分批或整体打包出售或将成为将来主要的出售方式。 

　　商业地产开发门槛提高 

　　据了解，对于商业地产来说，从结构封顶到竣工验收，还有相当的装配工程量，封顶后续工程的资金消耗在某些高端项目中占到3-4成甚至更高。由此，对于竣工后方可发放贷款的规定，宋会雍表示，“其对开发企业影响力深重。” 

　　贷款发放时间延后，让原本开发商业紧张的资金状况雪上加霜。在宋会雍看来，这一规定不仅会置部分楼盘于烂尾风险之中，更抬高了商业地产的开发门槛，拦阻部分企业进入商业地产开发的步伐。 

　　21世纪不动产上海区域分析师黄河滔也认为，商业地产限贷造成的产品销售水平的下降、资金回流的减慢，无疑对开发商的资金链及开发规模造成压力。 

　　对于投资者而言，这样的措施则相对来说提供了更多的保护。“竣工现房的项目，招商工作普遍已经进展过半，运营启动也在朝夕之间。呈现给市场的是一个相对‘完整’的项目，留给投资客群更多的权衡评估空间，投资风险也会在更大程度上得到控制。”宋会雍如是说。 

　　杜绝“擦边球”防止楼市连带效应 

　　个人消费类贷款购置商业地产的叫停，意味着继住宅类项目后，商业地产通过消费类贷款购房的擦边球可能性为零，个人消费类贷款购房时代正式完结。相关业内人士表示，此次对商业地产的限贷是出于进一步收缩货币市场对楼市造成的影响，避免商业地产被热炒而产生所谓的楼市连带效应。 

　　“这是当前银行收缩市场流动性的市场表现”，张宏伟表示。在他看来，金九银十即将到来，开发企业将采取加速项目销售的方式，来减轻市场库存量，改善当前业绩下滑的局面，这个过程中势必也会带动商业类项目贷款金额的增加。“限贷令”出台，是为了在总体上防止由于房企加速项目销售而使月度房贷突然增加过度，进而引起市场敏感。