焦点一:库存供应是否过剩 

　　踏入新江湾，会发现，目前新江湾项目云集。包括中建大公馆、仁恒怡庭、华润新江湾九里、九龙仓玺园、嘉誉湾、建发江湾萃、保辉香景园、三项未来海岸，以及祥生御江湾、盛世新江湾等诸多项目。面对新江湾众多新盘，供应量是否过大成为人们关注的问题。 

　　解读:限购造成短期供大于求 

　　就目前的市场供求比而言，当前新江湾板块的供求比非常大。据了解，今年新江湾板块累计将有50多万平方米的供应量，但板块的去化却并不高。对于供应的问题，作为开发商的丁颖却认为，“新江湾针对的是全上海，乃至全国的市场，如此来看，供应量并不大。” 

　　上海易居房地产研究院发展研究所所长李战军则表示，新江湾短期有供大于求的现象，而其主要原因在于限购。“新江湾中高端产品较多，目前买得起的人受限，不能进入市场，由此造成新江湾短期供应较大。”但他同时认为，“目前的市场状况并不能准确反映市场供需关系，新江湾依然是杨浦区最好的区域，长期来看，还会是很多人的菜。” 

　　对于短期的供大于求，一位业内人士也表示，对于新江湾来说，最好的方法就是“拉长周期”。 

　　焦点二:泡沫房价是否过高 

　　新江湾素有“地王集中营”之称，一方面表明了行业对该区域土地价值的认可，但另一方面，由于地王多数出现在调控前的楼市“高烧期”，也使得业界不得不对新江湾目前的产品定位包括定价抱有疑问。 

　　解读:部分项目已降至底线 

　　专家认为，调控强力挤压着楼市的泡沫，目前新江湾有很多项目调整了推盘策略，部分项目降价凶猛，几乎“贴地”卖房。在产品线上也出现了调整，大平层产品纷纷被封盘就是明显的例子。据新聚仁机构统计显示，目前，新江湾板块主力成交面积段已经下移到160平方米左右，主力成交总价段也降到了400万—800万元之间，单价在3.2万元—3.4万元之间，客群向刚改型转化明显。 

　　但对新江湾产品性价比的判断，不能简单地看项目价格。据分析，新江湾分为新江湾核心区域、新江湾板块和泛新江湾区域，产品成交面积段向外呈递减的趋势。新江湾核心区域由于资源的稀缺性，虽然绝对价格高一些，但往往有更强的支撑。泡沫更多存在于外围打着新江湾概念营销的中小型项目。 

　　焦点三:地段成长是否乏力 

　　作为上海重点规划建设的低密度生态居住板块，新江湾板块最初就被寄予厚望，众多大型品牌房企进入后都着力于产品力的塑造，整个板块综合产品品质非常突出。但是，同滨江等上海传统的几大豪宅区相比，新江湾板块在定义城市高端居住的标杆指数方面，还难以企及。 

　　新江湾目前面临的问题无可回避，但新江湾的稀缺价值，又令其不太可能在市场中沉沦，而“以时间换空间”则更有可能在新江湾上演。

　　解读:用“时间换空间”

　　对于目前新江湾的现状，策源地产副总裁徐承认为，主要原因在于“新江湾升级太快”。他以古北板块为例称，“古北从上世纪90年代到2004年，用了7年左右的发展时间，价值才逐渐呈现，而目前新江湾集中发展才3年，已经提前兑现了板块未来，而这样的速度，使产品的价值不能真正得到体现。”同时他还表示，目前，对于新江湾而言，只有用“时间换空间”来等待板块价值的逐渐实现。 

　　“产品可以复制，新江湾的唯一性才更具有价值。”徐承表示，位于市中心的新江湾，唯一城市绿肺的生态优势和区域开发潜力，是新江湾价值得以实现的关键。据分析，新江湾目前尚未进入成熟期，但良好的基础为其日后爆发积蓄着能量。有业内人士称，“新江湾聚集了医生、老师等教育、医疗类人士。这些人士的高素质使社区更有安全感。此外，这种基于真实需求的第一居所性质，使新江湾的项目可以将自身基础夯实，不会因为一根产业链的不景气，而造成板块的抛售潮。”