淡季来临与新政出台叠加

　　今年以来，楼市“量价齐升”持续了相当长一段时间，至楼市传统旺季“金九银十”达到顶峰。但是，这种火热的市场行情本身很难延续至年末，比如上海二手住宅连续6个月均价上涨的趋势在10月份戛然而止，不过下跌幅度极小，仍然处于均价1.9万元以上的高位水平。这里面固然有供需双双透支、开发商基本完成销售目标导致营销力度不足等原因，但心理或底线因素也在发生作用。

　　首先是购房者的经济承受能力和心理承受能力，到年末已接近“力不从心”。其次，是当前房价上涨已超过政策底线，因此上海在11月8日推出“沪七条”，此前北京、深圳也分别发布了调控加码政策。

　　淡季来临，加上调控新政的加码压力，使得楼市趋于理性。

　　加大土地供应与限购同步

　　媒体评价，“沪七条”中关于限贷和限购两条是最具“杀伤力”的。其中“限购”指的是“调整非本市户籍居民家庭购房缴纳税收或社保费年限，由累计缴纳1年以上变成累计缴纳2年以上”。

　　从新政出台以来的一周时间来看，限购确实起到了立竿见影的效果，尤其是在外省市购房者占相当比例的外围区域和楼盘，很多购房者因为缴纳社保不到2年，已不符合立刻买房的条件，只能推迟购房计划，有的甚至在即将签约的关口只得中止购房。

　　对此，市房管局的解释是，上海土地资源紧缺，是高房价地区，提高外地户口的购房门槛，主要是为了把有限的土地资源用在在上海有稳定工作、有实际住房需求的人群上，抑制投资投机性需求。官方给出的近期非本市户籍在沪购房比例最大值达到了17%，接近两成，而据一些主营本市外围区域房屋中介业务的机构反映，外围区域这一比例还要高，例如德佑地产的成交客户中有四成左右的购房者都为外地人，新政一出，势必会因门槛提高而拦住一批外省市购房者。

　　从根本上说，加大供应才能稳定房价，因此“沪七条”中又有“增加住房用地供应”这一条，明确2013年本市住房用地供应量在不低于过去五年平均供应量的基础上，再增加30%的供应量，确保住房用地供应1000公顷。从时间节点来看，30%增加的土地供应量主要集中在后两月，而从土地到项目通常时间在7-9个月左右，在该时间段提出该政策，结合关于非沪籍购房者的限制，或将缓解部分矛盾。换言之，等增加的土地供应转化成房产项目时，现在被拦在限购门槛外的非沪籍购房者也可能大多凑满“2年期限”了，又可以买房了。

　　“沪七条”11月8日推出后，仅过了一个双休日，本周上海土地市场就加大了住宅土地的出让节奏。据搜房网统计，本周10幅共计40.7万平方米经营性用地入市，本周土地供应量相当于整个10月土地的总出让面积的73%。不过，业内人士也指出，新推的住宅土地若以高溢价率成交，高额的土地价格会推高房价预期，也会给楼市调控带来不利影响。

　　银根锁紧与限贷不期相遇

　　如上所述，另一条具“杀伤力”的新政是“限贷”，具体内容是“对居民家庭向商业银行贷款购买第二套住房的，其首付款比例从不得低于60%提高至不得低于70%及以上”。

　　记者咨询了上海各大商业银行关于二套房贷款的执行情况，工、农、中、建、浦发及招商等银行明确，11月9日起，借款人购买第二套住房并经网上备案的，其商业性个人住房贷款首付将提高到七成，利率依旧执行基准利率上浮10%。

　　从市场反应来看，二套房首付从六成提高到七成，对于中心城区改善型购房者影响不大，这些改善型购房者多是“卖一套再买一套”，资金实力比较强，且二套房商业贷款利率保持不变，因此所受冲击其实并不大。但是，该政策对于部分想购买二套房的投机投资型购房者确实会产生打压作用。

　　另一方面，早在上个月，各种关于银行临近年底银根锁紧、贷款审批和放款时间延长的消息就已传得沸沸扬扬，甚至传出多地公积金房贷也出现了“吃紧”现象。虽然有关部门出来辟谣，但受种种因素影响，结合本次“沪七条”中二套房商贷门槛的提高，临近年底的11月、12月，房贷相较于今年前三季度（尤其是3至9月份），放款数量和总量势必会减少。

　　综上所述，进入11月尤其是“沪七条”落地之后，上海楼市成交量和房价趋于平稳，是多种因素叠加造成的。而房价趋于平稳，其具体表现究竟是房价出现下跌，还是保持稳定，抑或是不再过快上涨及涨幅变小，各方机构和房地产业内人士莫衷一是，也只能等候市场的进一步反应。

　　此外，“沪七条”以及北京、深圳推出的类似楼市调控加码新政，从长远来看，只是“小调控”，业内人士表示，“大调控”将是十八届三中全会作出的相关部署和此后的国家层面、地方层面的种种落实，以期房地产市场能够朝着更健康、更有序的方向发展。

　　本报记者 金志刚