楼市下半场开局，新房库存的持续升高和市场成交的萎靡都透露出并不乐观的情绪，有业内人士称，目前市场还未到“见底期”，市场“淡季”或将持续。
成交乏力库存攀高
上周六，在闵行某刚需楼盘售楼处，前来看房的林小姐在参观完样板间后表示，“今天只是来看看房子，现在市场不好，并没有出手的打算。”据观察，虽然时值周末，但楼盘现场却颇为冷清，仅有2-3组看房者。
虽然炎热的天气一定程度上影响了购房者出门看房的行为，但购房者的观望情绪或许才是导致售楼处冷清的更重要原因。上海中原地产数据显示，截至7月20日，7月上海商品住宅成交量仅为38.8万平方米，环比下跌16.7%。
随着成交量的减少，上海新房市场库存量持续升高。数据统计显示，截至7月14日，上海新房存量首次突破1200万平方米，达到1231.9万平方米，同比增加了近2成。
成交乏力、购房者持续观望使得开发商的推盘热情明显下降，据上海搜房网数据统计，7月预计将有25个住宅（20个公寓，5个别墅）开盘或加推，环比大幅萎缩60.94%，较去年同期则下降了26.47%。
“优惠促销”成效平平
供大于求的格局使得房企销售压力猛增，而早在今年4月，就有业内人士指出，“以价换量”将成为今年房企走出市场“僵局”的重要手段。
房企们也确实对价格策略做出了一定调整。据观察，从今年5月起，上海的楼盘就已开始加大优惠力度。网易房产数据统计显示，5月上海共有269个项目“打折促销”，环比4月增加36个；而到了6月，这一数字则较5月再次增加了48个，达到317个。
但是从成交状况来看，房企的“优惠促销”策略却成效平平。
数据显示，5月、6月上海新房市场成交量同比均下滑了35%以上。
中原地产研究咨询部总监宋会雍表示，横向对比来看，刨除可比性较低、较为“疯狂”的2013年之后，今年前五个月总体交易量比2012年要高，所以当时业内普遍认为“回稳”将是今年市场的主旋律。但是从6月以来，今年的成交量同比2012年一路下滑，市场的“下行”趋势也越来越明显。
“淡季”短期难扭转
对于今年的市场状况，亿翰智库董事长陈啸天表示，当前这一轮行情属于周期性波动，从需求来看，从2012年下半年起已经集中释放了20个月，需求已经被透支。因此，从今年2月份起到现在，成交的日渐萎缩其实并不意外。
然而对于市场将何时回暖，业内普遍表示并不乐观。
陈啸天认为，目前市场还远未到“见底期”，预计最快到今年年底，市场才可能到达最低点。
兰德咨询总裁宋延庆也认为，三季度房企的日子还是会比较难过，甚至可能是全年最难过的季度；但是由于当前关于限购放松的传言四起，政策面或有微调，最快到四季度或许会有所好转。
不过，上海望源房地产开发有限公司董事长季宝红则认为，上海每年的人口净流入量大，而从市场表现来看，中高端成交旺盛显示出市场依然不乏购买力和需求。因此，虽然今年下半年的市场行情可能还是趋冷，但就长远来看，上海楼市并不缺少需求。
据统计，上海新房市场库存量最大的区域分别为嘉定、松江、浦东、闵行等。数据显示，以上四大区域的总库存量达到530.4万平方米，占全市库存量的44.3%。
■嘉定、松江：刚需产品亟待去库存
数据显示，嘉定区库存量为171.7万平方米，占全市库存量的14.3%；松江区库存量为130.8万平方米，占全市库存量的10.9%。而这两个区域的存量以90平方米以下的刚需产品为主。
中原地产分析师认为，随着暑期淡季来临，这些区域为了去库存，很有可能出现价格松动，这对于刚需购房者而言可谓是入手的好时机。
■浦东、闵行：改善房源竞争压力大
据统计，浦东新区库存量为114.5万平方米，占全市库存量的9.6%；闵行区库存量为113.4万平方米，占全市库存量的9.5%。这两个区域主要以90-150平方米的改善型房源为主。
业内人士称，由于改善型产品存在较大的区域竞争，而这两个区域的楼盘普遍在产品和价格上并无优势，一定程度上抑制了该区域的去化速度，因此库存压力较大。
二手房持续低迷
学区房首现“低头”
上周，上海学区房首现降价的消息引起业内热议。21世纪不动产上海区域市场研究部抽样调查显示，7月至今，闵行七宝、嘉定南翔、闸北永和阳城、长宁古北等板块，均出现了学区房降价的现象，幅度普遍在2%—5%。
有中介透露，部分区域学区房的确出现松动，有个别学区房甚至超低价抛盘，降价幅度超过10%。
锦和投资集团品牌总监沙立松表示，学区房降价的一部分原因是由于4月以来上海部分区域陆续出台了收紧入学方面的政策，使得“学区房”概念弱化。而更重要的还是受市场整体的悲观预期所影响。
事实上，上海楼市的低迷早已传导至二手房市场，从今年5月起，二手中介关店、裁员的现象就已不断出现。
“集团裁减编制，市场部研究人员由原本的4个减少到2个，我也因此步入了找工作的行列。”某品牌中介的刘先生向笔者抱怨。今年以来，类似刘先生这类“被”离职的前中介员工还有很多，除研究类岗位外，一线销售人员受到的影响更加明显。仅上周，就有两位笔者曾接触过的中介销售人员离职。
“二手房市场的‘下行’趋势确实很明显，那些专做中小户型的中介公司未来的日子可能比较难过。”在上周五举行的德佑地产12周年摄影展上，上海德佑地产董事长兼总经理邵非表示。
